德泓观察 | 城中村改造和保障性住房、保交楼如何统筹推进

精彩原创 2023年9月26日上午10:52

引言

城中村改造是一个长期且持续性的任务，当前的经济恢复节奏呈波浪式发展，曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下，通过特大超大城市开展城中村改造，合理配置资源要素，积极扩大内需空间，释放居民相应消费需求，全力完成全年增长目标！当前，扩大需求，提高投资有效性，释放消费潜力是经济恢复的核心。而城中村改造在提振城市活力，带动有效投资消费乃至推动城市高质量发展方面，都能发挥重要促进作用。粗略估算，本轮特大超大城市的城中村改造可以拉动约2万亿元的投资潜力。

对于地方而言，能否冀本轮城中村改造实现与保障性住房、保交楼的统筹推进，才是真正考验各地智慧所在。

城中村改造与保障性住房保交楼任务统筹推进的模式

保障性住房是解决许多新市民、青年人等住房问题的基础。今年《政府工作报告》就提出了“加强住房保障体系建设”的要求，而且根据国常会的《指导意见》，本次城中村改造也要与保障性住房建设相结合好。所以探索城中村改造路径，加快完成保障房筹建任务，是本轮城中村改造区别以往棚改大拆大建重要的地方。同时，自去年8月份开始，保交楼工作已进展一年，目前进展顺利，专项借款项目总体复工率接近100%。但是，近期碧桂园等房地产企业深陷漩涡的新闻屡见报端，而下半年经济增长与房地产恢复状况息息相关，所以保交楼对稳民生，提振市场预期有着重要的作用。当前，各地在积极落实金融支持房地产16条措施前提下，保交楼工作还需要持续推进。那么城中村改造与保障性住房、保交楼任务统筹推进能有哪些推进模式呢？

1 、统租模式

由本地国有独资公司或平台公司为主体，成立项目公司，广泛吸引多元社会资本参与。项目公司通过收购、租赁、改建等方式收储城中村房源，经过综合改造和统一运营，统一对城中村物业进行出租和经营的长期持续运营方式。统租模式将有效解决当前城中村租赁住房存在的各种卫生环境差、安全隐患大等问题。统租模式以深圳为代表，按照《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》要求，深圳当地国有独资公司人才安居集团与社会资本共同成立项目公司——“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”。安居微棠作为城中村统租改造主体，负责项目融资、收储和运营工作。深圳城中村统租模式坚持政府主导，多元化社会资本参与原则，在对城中村房源统一收储后，对周边配套进行升级改造后再进行出租。

2、保交楼纾困模式

针对棚户区、城中村改造项目，以及对当前销售困难、大量资金积压的现房、准现房项目，由政府平台公司作为安置房建设主体，通过完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施盘活土地资源，保证金融机构的贷款安全性，解决好被拆迁群众安置问题。郑州名门翠园项目曾是频上热搜的烂尾项目，近日名门翠园的公寓项目，即名门熙悦广场被认定为保障性租赁住房项目。这个项目总投资43558.37 万元万元，未来可提供保障性租赁住房1881套(间)。

平台公司如何抓住发展机遇实现市场化转型

当前公开发债的城投公司付息债务余额约55万亿元，在当前隐性债务强监管的背景下，通过本轮城中村改造，推动平台公司规范化转型，提升自身造血能力，维持现金流稳定已是必然之举。合肥市已经官方明确城中村改造的公益性性质，而平台公司作为地方国资的社会责任，更要求它责无旁贷的成为城中村改造的运作主体，从而提升当地就业与经济活跃度，改善区域价值。当前提高平台公司自身融资和运营能力的方式，主要是通过对其注资、注产等方式，不断壮大其资产规模和增强经营能力，比如注入资本金、股权等有价值、可变现的资产或资源。除此之外，在合规的前提下，保持融资渠道的畅通，提升运营造血的能力，才是平台公司未来可持续性发展的核心。

保持融资渠道畅通和挖掘经营性收益
保持融资畅通要求的前提是在不增加政府债务的情况下，优化顶层设计，合理配置资源要素，更好发挥财政资金撬动作用，通过“政府主导、国企实施、市场运作”，探索形成财政、金融、社会资本良性互动，财务平衡、风险可控、可持续发展的多元化投融资格局。

1、做好项目谋划和资源统筹，在前期阶段引入融资方案

这要求项目在立项时就构建融资方案，对同一区域或同类行业的一揽子建设内容统一谋划、统筹实施，整合要素禀赋、优化资源配置，在各项建设内容间构建可共享的综合现金流和信用结构，加强市场化运作，“肥瘦搭配、绩效考评”夯实综合还款现金流，在经济可持续、财务自平衡的前提下，合理谋划项目和办理审批手续。

2 、用足用好专项支持政策政府各部门加强协作，建立完善、统筹、系统的融资对接机制，用足用好专项资金支持政策。

（1）财政资金

财政资金是城中村改造项目重要资金来源，项目单位根据国家发改委相关中央预算内投资专项管理要求，以及其它地方专项资金、各级奖补资金补助要求，积极争取专项资金补助。

以保障性住房中央预算内投资专项管理要求为例，申报流程一般由省级发改委组织申报，项目单位积极准备申报材料，编写实施方案，最终由国家发改委进行评估和确定补助规模。

（2）专项债资金

城中村改造中涉及到市政基础设施改造、保障性安居工程的项目均属于专项债支持投向领域。此类项目多由地方全资平台公司作为项目申报主体。同时要注意的是，保障性住房申请专项债核心是要满足建设内容的要求：第一建筑面积不得超过70平米，第二租金与同地段同品质市场租赁住房相比，价格要低。

（3）政策性银行贷款

争取政策性银行贷款的三条红线是：严守政府隐性债务、土储贷款和商业房地产贷款。在项目借款人、建设内容、还款来源、担保方式等具体内容设计上，项目实施单位要提早谋划，提前介入，实现政策性金融最优贷款支持。

（4）城市更新基金

城市更新基金是表外资金，不会增加平台公司的资产负债率，而且城市更新基金作为股权性基金，可以通过股权投资方式解决城中村改造项目资本金不足问题，进而进一步撬动银行贷款。

3 、多维度统筹资源，深度挖掘经营收益

城中村改造可供统筹的经营性基础设施资源包括租赁收入、物业收入、停车场、充电桩收入、供热供气、通信设备及上述设施相关经营权益等。平台公司可以通过提升物业品质，以协议方式变更土地用途等方式匹配项目的资源情况，绑定相关产业收入、挖掘多元收入。城中村改造是一个长期且持续性的任务，当前的经济恢复节奏呈波浪式发展，曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下，通过特大超大城市开展城中村改造，合理配置资源要素，积极扩大内需空间，释放居民相应消费需求，全力完成全年增长目标！