德泓观察 | 城中村改造和保障性住房、保交楼如何统筹推进

引 言

城中村改造是一个长期且持续性的任务,当前的经济恢复节奏呈波浪式发展,曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下,通过特大超大城市开展城中村改造,合理配置资源要素,积极扩大内需空间,释放居民相应消费需求,全力完成全年增长目标!当前,扩大需求,提高投资有效性,释放消费潜力是经济恢复的核心。而城中村改造在提振城市活力,带动有效投资消费乃至推动城市高质量发展方面,都能发挥重要促进作用。粗略估算,本轮特大超大城市的城中村改造可以拉动约2万亿元的投资潜力。

对于地方而言,能否冀本轮城中村改造实现与保障性住房、保交楼的统筹推进,才是真正考验各地智慧所在。

城中村改造与保障性住房保交楼任务统筹推进的模式

保障性住房是解决许多新市民、青年人等住房问题的基础。今年《政府工作报告》就提出了“加强住房保障体系建设”的要求,而且根据国常会的《指导意见》,本次城中村改造也要与保障性住房建设相结合好。所以探索城中村改造路径,加快完成保障房筹建任务,是本轮城中村改造区别以往棚改大拆大建重要的地方。同时,自去年8月份开始,保交楼工作已进展一年,目前进展顺利,专项借款项目总体复工率接近100%。但是,近期碧桂园等房地产企业深陷漩涡的新闻屡见报端,而下半年经济增长与房地产恢复状况息息相关,所以保交楼对稳民生,提振市场预期有着重要的作用。当前,各地在积极落实金融支持房地产16条措施前提下,保交楼工作还需要持续推进。那么城中村改造与保障性住房、保交楼任务统筹推进能有哪些推进模式呢?

统租模式

由本地国有独资公司或平台公司为主体,成立项目公司,广泛吸引多元社会资本参与。项目公司通过收购、租赁、改建等方式收储城中村房源,经过综合改造和统一运营,统一对城中村物业进行出租和经营的长期持续运营方式。统租模式将有效解决当前城中村租赁住房存在的各种卫生环境差、安全隐患大等问题。统租模式以深圳为代表,按照《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》要求,深圳当地国有独资公司人才安居集团与社会资本共同成立项目公司——“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”。安居微棠作为城中村统租改造主体,负责项目融资、收储和运营工作。深圳城中村统租模式坚持政府主导,多元化社会资本参与原则,在对城中村房源统一收储后,对周边配套进行升级改造后再进行出租。

2保交楼纾困模式

针对棚户区、城中村改造项目,以及对当前销售困难、大量资金积压的现房、准现房项目,由政府平台公司作为安置房建设主体,通过完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施盘活土地资源,保证金融机构的贷款安全性,解决好被拆迁群众安置问题。郑州名门翠园项目曾是频上热搜的烂尾项目,近日名门翠园的公寓项目,即名门熙悦广场被认定为保障性租赁住房项目。这个项目总投资43558.37 万元万元,未来可提供保障性租赁住房1881套(间)。

平台公司如何抓住发展机遇实现市场化转型

当前公开发债的城投公司付息债务余额约55万亿元,在当前隐性债务强监管的背景下,通过本轮城中村改造,推动平台公司规范化转型,提升自身造血能力,维持现金流稳定已是必然之举。合肥市已经官方明确城中村改造的公益性性质,而平台公司作为地方国资的社会责任,更要求它责无旁贷的成为城中村改造的运作主体,从而提升当地就业与经济活跃度,改善区域价值。当前提高平台公司自身融资和运营能力的方式,主要是通过对其注资、注产等方式,不断壮大其资产规模和增强经营能力,比如注入资本金、股权等有价值、可变现的资产或资源。除此之外,在合规的前提下,保持融资渠道的畅通,提升运营造血的能力,才是平台公司未来可持续性发展的核心。

保持融资渠道畅通和挖掘经营性收益
保持融资畅通要求的前提是在不增加政府债务的情况下,优化顶层设计,合理配置资源要素,更好发挥财政资金撬动作用,通过“政府主导、国企实施、市场运作”,探索形成财政、金融、社会资本良性互动,财务平衡、风险可控、可持续发展的多元化投融资格局。

1、做好项目谋划和资源统筹,在前期阶段引入融资方案

这要求项目在立项时就构建融资方案,对同一区域或同类行业的一揽子建设内容统一谋划、统筹实施,整合要素禀赋、优化资源配置,在各项建设内容间构建可共享的综合现金流和信用结构,加强市场化运作,“肥瘦搭配、绩效考评”夯实综合还款现金流,在经济可持续、财务自平衡的前提下,合理谋划项目和办理审批手续。

用足用好专项支持政策政府各部门加强协作,建立完善、统筹、系统的融资对接机制,用足用好专项资金支持政策。

(1)财政资金

财政资金是城中村改造项目重要资金来源,项目单位根据国家发改委相关中央预算内投资专项管理要求,以及其它地方专项资金、各级奖补资金补助要求,积极争取专项资金补助。

以保障性住房中央预算内投资专项管理要求为例,申报流程一般由省级发改委组织申报,项目单位积极准备申报材料,编写实施方案,最终由国家发改委进行评估和确定补助规模。

(2)专项债资金

城中村改造中涉及到市政基础设施改造、保障性安居工程的项目均属于专项债支持投向领域。此类项目多由地方全资平台公司作为项目申报主体。同时要注意的是,保障性住房申请专项债核心是要满足建设内容的要求:第一建筑面积不得超过70平米,第二租金与同地段同品质市场租赁住房相比,价格要低。

(3)政策性银行贷款

争取政策性银行贷款的三条红线是:严守政府隐性债务、土储贷款和商业房地产贷款。在项目借款人、建设内容、还款来源、担保方式等具体内容设计上,项目实施单位要提早谋划,提前介入,实现政策性金融最优贷款支持。

(4)城市更新基金

城市更新基金是表外资金,不会增加平台公司的资产负债率,而且城市更新基金作为股权性基金,可以通过股权投资方式解决城中村改造项目资本金不足问题,进而进一步撬动银行贷款。

、多维度统筹资源,深度挖掘经营收益

城中村改造可供统筹的经营性基础设施资源包括租赁收入、物业收入、停车场、充电桩收入、供热供气、通信设备及上述设施相关经营权益等。平台公司可以通过提升物业品质,以协议方式变更土地用途等方式匹配项目的资源情况,绑定相关产业收入、挖掘多元收入。城中村改造是一个长期且持续性的任务,当前的经济恢复节奏呈波浪式发展,曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下,通过特大超大城市开展城中村改造,合理配置资源要素,积极扩大内需空间,释放居民相应消费需求,全力完成全年增长目标!

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