德泓观察 | 城中村改造和保障性住房、保交楼如何统筹推进
引 言
城中村改造是一个长期且持续性的任务，当前的经济恢复节奏呈波浪式发展，曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下，通过特大超大城市开展城中村改造，合理配置资源要素，积极扩大内需空间，释放居民相应消费需求，全力完成全年增长目标！当前，扩大需求，提高投资有效性，释放消费潜力是经济恢复的核心。而城中村改造在提振城市活力，带动有效投资消费乃至推动城市高质量发展方面，都能发挥重要促进作用。粗略估算，本轮特大超大城市的城中村改造可以拉动约2万亿元的投资潜力。
对于地方而言，能否冀本轮城中村改造实现与保障性住房、保交楼的统筹推进，才是真正考验各地智慧所在。
城中村改造与保障性住房保交楼任务统筹推进的模式
保障性住房是解决许多新市民、青年人等住房问题的基础。今年《政府工作报告》就提出了“加强住房保障体系建设”的要求，而且根据国常会的《指导意见》，本次城中村改造也要与保障性住房建设相结合好。所以探索城中村改造路径，加快完成保障房筹建任务，是本轮城中村改造区别以往棚改大拆大建重要的地方。同时，自去年8月份开始，保交楼工作已进展一年，目前进展顺利，专项借款项目总体复工率接近100%。但是，近期碧桂园等房地产企业深陷漩涡的新闻屡见报端，而下半年经济增长与房地产恢复状况息息相关，所以保交楼对稳民生，提振市场预期有着重要的作用。当前，各地在积极落实金融支持房地产16条措施前提下，保交楼工作还需要持续推进。那么城中村改造与保障性住房、保交楼任务统筹推进能有哪些推进模式呢？
1 、统租模式
由本地国有独资公司或平台公司为主体，成立项目公司，广泛吸引多元社会资本参与。项目公司通过收购、租赁、改建等方式收储城中村房源，经过综合改造和统一运营，统一对城中村物业进行出租和经营的长期持续运营方式。统租模式将有效解决当前城中村租赁住房存在的各种卫生环境差、安全隐患大等问题。统租模式以深圳为代表，按照《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》要求，深圳当地国有独资公司人才安居集团与社会资本共同成立项目公司——“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”。安居微棠作为城中村统租改造主体，负责项目融资、收储和运营工作。深圳城中村统租模式坚持政府主导，多元化社会资本参与原则，在对城中村房源统一收储后，对周边配套进行升级改造后再进行出租。
2、保交楼纾困模式
针对棚户区、城中村改造项目，以及对当前销售困难、大量资金积压的现房、准现房项目，由政府平台公司作为安置房建设主体，通过完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施盘活土地资源，保证金融机构的贷款安全性，解决好被拆迁群众安置问题。郑州名门翠园项目曾是频上热搜的烂尾项目，近日名门翠园的公寓项目，即名门熙悦广场被认定为保障性租赁住房项目。这个项目总投资43558.37 万元万元，未来可提供保障性租赁住房1881套(间)。
平台公司如何抓住发展机遇实现市场化转型
当前公开发债的城投公司付息债务余额约55万亿元，在当前隐性债务强监管的背景下，通过本轮城中村改造，推动平台公司规范化转型，提升自身造血能力，维持现金流稳定已是必然之举。合肥市已经官方明确城中村改造的公益性性质，而平台公司作为地方国资的社会责任，更要求它责无旁贷的成为城中村改造的运作主体，从而提升当地就业与经济活跃度，改善区域价值。当前提高平台公司自身融资和运营能力的方式，主要是通过对其注资、注产等方式，不断壮大其资产规模和增强经营能力，比如注入资本金、股权等有价值、可变现的资产或资源。除此之外，在合规的前提下，保持融资渠道的畅通，提升运营造血的能力，才是平台公司未来可持续性发展的核心。
保持融资渠道畅通和挖掘经营性收益
保持融资畅通要求的前提是在不增加政府债务的情况下，优化顶层设计，合理配置资源要素，更好发挥财政资金撬动作用，通过“政府主导、国企实施、市场运作”，探索形成财政、金融、社会资本良性互动，财务平衡、风险可控、可持续发展的多元化投融资格局。
1、做好项目谋划和资源统筹，在前期阶段引入融资方案
这要求项目在立项时就构建融资方案，对同一区域或同类行业的一揽子建设内容统一谋划、统筹实施，整合要素禀赋、优化资源配置，在各项建设内容间构建可共享的综合现金流和信用结构，加强市场化运作，“肥瘦搭配、绩效考评”夯实综合还款现金流，在经济可持续、财务自平衡的前提下，合理谋划项目和办理审批手续。
2 、用足用好专项支持政策政府各部门加强协作，建立完善、统筹、系统的融资对接机制，用足用好专项资金支持政策。
（1）财政资金
财政资金是城中村改造项目重要资金来源，项目单位根据国家发改委相关中央预算内投资专项管理要求，以及其它地方专项资金、各级奖补资金补助要求，积极争取专项资金补助。
以保障性住房中央预算内投资专项管理要求为例，申报流程一般由省级发改委组织申报，项目单位积极准备申报材料，编写实施方案，最终由国家发改委进行评估和确定补助规模。
（2）专项债资金
城中村改造中涉及到市政基础设施改造、保障性安居工程的项目均属于专项债支持投向领域。此类项目多由地方全资平台公司作为项目申报主体。同时要注意的是，保障性住房申请专项债核心是要满足建设内容的要求：第一建筑面积不得超过70平米，第二租金与同地段同品质市场租赁住房相比，价格要低。
（3）政策性银行贷款
争取政策性银行贷款的三条红线是：严守政府隐性债务、土储贷款和商业房地产贷款。在项目借款人、建设内容、还款来源、担保方式等具体内容设计上，项目实施单位要提早谋划，提前介入，实现政策性金融最优贷款支持。
（4）城市更新基金
城市更新基金是表外资金，不会增加平台公司的资产负债率，而且城市更新基金作为股权性基金，可以通过股权投资方式解决城中村改造项目资本金不足问题，进而进一步撬动银行贷款。
3 、多维度统筹资源，深度挖掘经营收益
城中村改造可供统筹的经营性基础设施资源包括租赁收入、物业收入、停车场、充电桩收入、供热供气、通信设备及上述设施相关经营权益等。平台公司可以通过提升物业品质，以协议方式变更土地用途等方式匹配项目的资源情况，绑定相关产业收入、挖掘多元收入。城中村改造是一个长期且持续性的任务，当前的经济恢复节奏呈波浪式发展，曲折式前进。这要求我们在不增加政府债务的情况下，通过特大超大城市开展城中村改造，合理配置资源要素，积极扩大内需空间，释放居民相应消费需求，全力完成全年增长目标！
版权声明：凡注明来源“德泓咨询”的所有内容，版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白，请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID，转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。
相关新闻
-
德泓观察 | 2023基建领域十大关键词回顾（上）
2023年就要过去了，也许有些怀念与不舍，也许还有些意难平，这一年的基建领域的投融资发展总体也经历了曲折前进波浪发展的过程，年底了，我们通过武侠神功的视角，来一起梳理下我们2023年共同经历过的基建领域十大关键词。 一、乡村振兴 少林太祖长拳：万般繁复莫如根基深牢 千里之行也需基于跬步 当年大侠乔峰聚贤庄会战群雄，一套少林太祖长拳与各路英雄战得难分高下。正所谓天下武功出少林，少林太祖长拳虽然招式简单，但却是所有功夫演变的基础。万般繁复离不开根基深牢，千里之行也需基于跬步。正如乡村振兴是关系国计民…
-
德泓观察 | 2024年EOD项目实施全流程要点解析
2023年，妥妥站在各类基建项目开发模式C位的就是——EOD模式。为了突破EOD国家库“3555”（即区县级项目投资总额不高于30亿元、地市级及以上项目投资总额不高于50亿元、项目子项目数量不高于5个、各省每年入库EOD项目原则上不超过5个）的数量和规模限制，江苏、山东、安徽等地纷纷又成立个各地的省库。以江苏为例，入了江苏省库的项目，就可以享有800-1500万的奖励。但是EOD迅速推进的背后，实际的融资落地情况并未达许多人预期，而且个别地方还出现了借EOD之名，意图突破政策限制之实的情况，这也…
-
德泓观察 | 防范隐债，河南做对了什么？
特殊再融资债券成为了“一揽子化债方案”中首个落地的化债手段。自9月26号，内蒙古打响化债第一枪以来，本轮已发、待发的28个地区的特殊再融资债规模已经突破1.3万亿，目前贵州省以超2000亿的额度遥遥领先身后的天津和云南800多个亿。 随着“一揽子化债方案”大规模落地实施和深入，标准城投债的解决路径越来越明晰，前景也越来越明朗。但是化债过程中真正头疼的是高息非标债务，所谓非标债，其实就是城投公司在银行和交易所之外获得的融资，比如信托、资管计划、融资租赁、基金等等。这类非标债往往期限短、成本高，所以…
-
德泓观察 | 六评特许经营管理新办法（附近期案例）
引 言 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（2024年第17号令，以下简称管理办法）出台。管理办法在延续原25号文的结构框架、基本原则的前提下，衔接PPP115号文的要求，顺应“高水平安全、高质量发展”的政策发展思路，对之前PPP合作模式推进过程中出现的各种问题，做了针对性纠偏。在严防隐债的大前提下，管理办法积极鼓励民营企业参与，推动基建项目创新化融资，而相关的一些规定也引发了行业热议，本文将针对业内讨论的一些热点话题，与诸君共论。 特许经营能吸引民企吗？之前民企参与特许经营项目可…
-
德泓观察 | 股权财政当前发展问题和应对措施
引 言 房地产被普遍认为是当前拖累经济、消费的罪魁祸首。土地财政在一路狂飙之后，如今已是明日黄花，难以为继。寻找新的财政增长点，优化产业结构，转换增长动力成为了当前经济破局迫在眉睫的事情。 在这样的背景下，股权财政呼之欲出，合肥模式、深圳模式、常州模式等等的成功，也让股权财政看起来蕴藏着无限的机遇。千亿级的引导基金一时间风起云涌，遍地开花，许多专业人士甚至认为股权财政将会接替土地财政，成为地方主要资金来源。但是股权财政的提法，又引起了公众的担忧。有人认为股权财政是重回计划经济的老路，甚至会背离地…
-
德泓观察 | 使用者付费下完善价格调整机制的建议
引 言 重庆燃气换表，导致费用增加的事情，成为了街头巷尾热议的话题。经调查，重庆燃气等企业确实存在工作混乱无序的情况，上任不足半年的重庆燃气的一把手，就此被免了职。其实不止成渝，包含深圳、福州、镇江在内，已经有125个市县发布了天然气涨价方案通知，相比天然气，水电涨价从去年就已经开始了，根据广东、安徽等省份公布的方案。涨价幅度最高的地区可以达到30%。 为什么这些公用事业会突然出现集体涨价呢？其实之前的供热、供气、污水处理的公共事业项目，普遍存在一个保底使用量的概念。因为像污水厂、高速…
