德泓观察 | 腾笼换鸟，低效资产盘活的城市更新策略研究
引 言
盘活低效资产，提升资产使用效率是城市更新的重要环节。通过深入分析当前的产业发展状况，采取产业升级置换、腾笼换鸟等措施，可以实现资源的高效利用，增加经济效益。这对于城市的可持续发展至关重要，有利于推动城市产业升级，促进社会进步。
城市更新提出背景
自改革开放以来，中国经济实现了高速发展，形成了庞大的资产规模。据不完全统计，我国存量资产规模已达到80万亿元。建成年代在2000年前的老旧小区数量达到了16万个，涉及居民2900多万户。此外，中国的城镇化率从17.9%提高到了65.2%，城镇人口从1.7亿人增加至9.2亿人。中国已经进入城镇化中后期，由高速发展转向高质量发展，从增量扩张转向存量提质阶段。
城市更新作为转变城市发展方式、优化城市空间结构、推动城市可持续发展的重要手段，已在“十四五规划”中被上升为国家战略。
城市更新的定义及分类
城市更新是一个系统性概念，不代表一个单独的项目或者一种投融资模式。城市更新是为了实现城市功能更好的运转而实施的一系列活动的统称。城市更新按照更新内容分类，各个地方的分类标准均有差异，但总体包含的内容大致相同：
本文将重点对低效资产盘活的城市更新进行分析。
低效资产的定义本文涉及的低效资产是指长期闲置或未充分利用的土地、建（构）筑物，包括老旧厂房、仓储、市场、楼宇、产业园区等。
低效资产形成的原因
（一）管理意识淡薄，资产处于无人管理的状态；
（二）产业资源错配，无法实现资源的有效利用；
（三）权属不清，历史遗留问题较多；
（四）形成时间较长，配套功能落后，无法满足当前的需求；
（五）经营低效，利用不足，闲置浪费严重。
低效资产盘活的支持政策
针对盘活低效存量资产，国家出台了一系列支持政策：
低效资产盘活的更新策略
没有低效的资产，只有错配的资产。低效资产的盘活核心在于产业的重塑，通过分析低效资产形成的原因、产业的现状、资产的资源禀赋，重新进行产业梳理，运用延链强链补链、产业腾笼换鸟等手段，重塑产业生态，重视产业运营，实现产业真正落地。
1、深入探究低效资产形成的原因
找到低效资产形成的原因，对症下药，针对性的制定盘活思路。当然低效资产的形成大多是多种因素导致的结果，这就需要找到关键因素，分析主要问题。
2、全面分析低效资产的资源禀赋
深入挖掘其自身的地理、文化、产业等方面的优劣势。摒弃过气产业和低端产业，围绕优势资源，为特色产业的发展腾出空间，实现产业转型升级，有助于提高资产效率，增强经济效益。
3、产业延链补链强链
对于仍在正常运行的低效资产，对产业现状进行重新梳理，找到产业发展痛点，完成产业强链延链补链，形成完整的产业链条，发挥产业集群优势。
4、腾笼换鸟，重塑产业生态
对于闲置资产，已淘汰的产业，可结合其自身优势，城市的真正需求，引入全新产业，比如城市核心区的老工业厂房，可结合文化及历史资源，导入文化旅游产业；闲置楼宇，可结合城市住房情况，改造为人才公寓等；
5、以保留提升为主，坚持留改拆建并举
城市更新的核心在于留该拆建并举，以保留提升为主，防止大拆大建。项目包装策划要遵循“2255”原则，合理确定更新单元及更新内容。
6、推动闲置低效资产除旧换新
依法依规合理调整规划用途和开发强度，完善资产的基础设施，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能，充分发挥资产的使用价值。
7、运营思维贯穿产业全流程
招商不是产业的结束，而是产业的开始。将运营思维应用于产业实施的各个环节和阶段，将产业招商真正落地，以提高效率、降低成本、实现产业价值及经济回报。
8、设计合理的投融资模式
结合项目特征，确定项目实施主体，设计合理的投融资模式，充分挖掘项目收益点，实现项目收益自平衡，保障各主体的相关利益。
9、拓宽低效资产盘活资金来源探索REITs、政企合作、资产作价入股、发行债券、资产证券化、产权转让等方式，充分筹措资金，以盘活低效资产。
低效资产盘活的案例分析
1、郑州二砂文创园
郑州二砂文创园（一期）占地约100亩，总建面约5.7万平方米，原先为郑州二砂厂。整个文创园保留了原有的老建筑，以仿旧造新的原则，充分挖掘其文化价值。打造成以市民公共休闲、休憩空间为主，配套商业、产业办公为辅的文创园。
低效资产盘活途径：挖掘老工业文化，引入文创产业，实现转型升级。
2、天富科技城项目
天富科技城项目位于南海区桂城街道平洲夏南二社区，占地面积约5.46公顷。项目前身为夏南二钢铁市场，均为低矮厂房，产业附加值低、高消耗。通过改造为创新产业园区，吸引产业附加值高、绿色低碳、具有国际竞争力产业进驻，实现产业的转型升级。
低效资产盘活途径：工改工（工业园或厂房不改变土地功能情况下的改造提升），实现产业迭代升级。
3、北京798艺术区
798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，占地60多万㎡，建筑原先为原国营798厂等电子工业的老厂区。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，将工业厂房进行了重新定义、设计和改造，形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落” 和“LOFT生活方式”。
低效资产盘活途径：挖掘老工业文化，引入艺术时尚产业，实现转型升级。
版权声明：凡注明来源“德泓咨询”的所有内容，版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白，请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID，转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。
相关新闻
-
德泓观察 | 城投化债——非标转标资产证券化
引 言 据推测，全国城投有息负债的总规模在60万亿左右，虽然说60万亿的城投有息负债不会都构成隐性债务，但是也足以具备一定参考意义。毕竟地方债务负担没解决，地方政策调控的空间就有限。 另一方面如果城投发生债务违约，就会直接影响地方信用和再融资，恶化当地营商环境，影响地方信誉。比如当年的永煤违约，河南省属国企净融资规模直接同比下降了二百四十多亿元。更严重的是城投发行的这些债券，牵涉主体较多，链条较长，一旦违约，往往会发生多米诺骨牌效应，造成金融系统的信用风险和流动性风险。 分析城投公司的隐性债务形…
-
德泓观察 | 防范隐债，河南做对了什么？
特殊再融资债券成为了“一揽子化债方案”中首个落地的化债手段。自9月26号，内蒙古打响化债第一枪以来，本轮已发、待发的28个地区的特殊再融资债规模已经突破1.3万亿，目前贵州省以超2000亿的额度遥遥领先身后的天津和云南800多个亿。 随着“一揽子化债方案”大规模落地实施和深入，标准城投债的解决路径越来越明晰，前景也越来越明朗。但是化债过程中真正头疼的是高息非标债务，所谓非标债，其实就是城投公司在银行和交易所之外获得的融资，比如信托、资管计划、融资租赁、基金等等。这类非标债往往期限短、成本高，所以…
-
德泓观察 | 2024年超长期特别国债发行及项目申请概要
引 言 近期，国债、特别国债、超长期特别国债等成为了大家茶余饭后谈论的热点。自去年增发1万亿国债资金全部下达之后，多个地区已开始新一轮的国债项目谋划储备。在3月5日的政府工作报告中，李强总理明确了一个重要的举措：从今年开始，计划连续多年发行超长期特别国债，专门用于支持国家重大战略实施和关键领域安全能力建设，今年首次发行的规模将达到1万亿元。 那么到底什么是国债、什么是特别国债、什么是超长期特别国债呢？我们接着往下看。 国债、特别国债、超长期特别国债的定义与区别 国债：与地方政府专项债不同，国债一…
-
德泓观察 | 2023基建领域十大关键词回顾（上）
2023年就要过去了，也许有些怀念与不舍，也许还有些意难平，这一年的基建领域的投融资发展总体也经历了曲折前进波浪发展的过程，年底了，我们通过武侠神功的视角，来一起梳理下我们2023年共同经历过的基建领域十大关键词。 一、乡村振兴 少林太祖长拳：万般繁复莫如根基深牢 千里之行也需基于跬步 当年大侠乔峰聚贤庄会战群雄，一套少林太祖长拳与各路英雄战得难分高下。正所谓天下武功出少林，少林太祖长拳虽然招式简单，但却是所有功夫演变的基础。万般繁复离不开根基深牢，千里之行也需基于跬步。正如乡村振兴是关系国计民…
-
德泓智库 | “住建领域”专项债券、超长期特别国债、中央预算内投资项目申报要点
作者：李安琪 2025年，地方政府专项债券、超长期特别国债、中央预算内投资三大资金渠道持续发力住建领域，成为推动城市更新、保障性住房建设、基础设施升级的核心支撑。 一、地方政府专项债券：收益导向型基建的核心融资工具 （一）政策框架与核心依据 专项债券申报严格遵循“收益自平衡、公益性优先”原则，主要政策依据包括： （二）支持范围与优先方向 1、重点支持领域 2、禁止投向领域：楼堂馆所、形象工程、一般房地产开发、非公益性产业项目。 （二）申报核心门槛 1、收益平衡要求 需通过政府性基金（土地出让金等…
-
德泓观察 | 特许经营管理办法十八处细节变化与点评
国家发改委于11月28号发布了《基础设施和公用事业特许经营管理办法（修订征求意见稿）》，这是自2015年以来国家发改委对《基础设施和公用事业特许经营管理办法》做的首次修订，也是对于《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（国办函【2023】115号）中涉及特许经营的相关内容、概念做了进一步丰富和厘清，为下一步政府和社会资本合作机制的推进、落地奠定了实操基础。与原特许经营办法相比，本次修订稿字数增加了3172字，更突出强调通过特许经营模式激发民间投资活力、提高管理效率和加强隐性债务防范等…
-
德泓智库 | 水利领域可申报的四大资金类型
作者：李安琪 水利基础设施建设作为国家战略实施的重要支撑，其资金申报工作具有较强的政策性与专业性。本文基于最新政策文件与实践案例，系统梳理地方政府专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债及水利发展资金四大类资金的支持方向与申报要点。 一、地方政府专项债券：准公益性项目的市场化融资基石 （一）政策框架与支持范畴 地方政府专项债券采用 “正面清单 + 负面清单” 管理模式，根据国办发〔2024〕52 号文件，水利项目被明确纳入正面清单，且允许专项债券用作项目资本金，省份可用作资本金的规模上限由 25…
