德泓观察 | 腾笼换鸟,低效资产盘活的城市更新策略研究

引 言

盘活低效资产,提升资产使用效率是城市更新的重要环节。通过深入分析当前的产业发展状况,采取产业升级置换、腾笼换鸟等措施,可以实现资源的高效利用,增加经济效益。这对于城市的可持续发展至关重要,有利于推动城市产业升级,促进社会进步。

城市更新提出背景

自改革开放以来,中国经济实现了高速发展,形成了庞大的资产规模。据不完全统计,我国存量资产规模已达到80万亿元。建成年代在2000年前的老旧小区数量达到了16万个,涉及居民2900多万户。此外,中国的城镇化率从17.9%提高到了65.2%,城镇人口从1.7亿人增加至9.2亿人。中国已经进入城镇化中后期,由高速发展转向高质量发展,从增量扩张转向存量提质阶段。

城市更新作为转变城市发展方式、优化城市空间结构、推动城市可持续发展的重要手段,已在“十四五规划”中被上升为国家战略。

城市更新的定义及分类

城市更新是一个系统性概念,不代表一个单独的项目或者一种投融资模式。城市更新是为了实现城市功能更好的运转而实施的一系列活动的统称。城市更新按照更新内容分类,各个地方的分类标准均有差异,但总体包含的内容大致相同:

本文将重点对低效资产盘活的城市更新进行分析。

低效资产的定义本文涉及的低效资产是指长期闲置或未充分利用的土地、建(构)筑物,包括老旧厂房、仓储、市场、楼宇、产业园区等。

低效资产形成的原因

(一)管理意识淡薄,资产处于无人管理的状态;

(二)产业资源错配,无法实现资源的有效利用;

(三)权属不清,历史遗留问题较多;

(四)形成时间较长,配套功能落后,无法满足当前的需求;

(五)经营低效,利用不足,闲置浪费严重。

低效资产盘活的支持政策

针对盘活低效存量资产,国家出台了一系列支持政策:

德泓观察 | 腾笼换鸟,低效资产盘活的城市更新策略研究

低效资产盘活的更新策略

没有低效的资产,只有错配的资产。低效资产的盘活核心在于产业的重塑,通过分析低效资产形成的原因、产业的现状、资产的资源禀赋,重新进行产业梳理,运用延链强链补链、产业腾笼换鸟等手段,重塑产业生态,重视产业运营,实现产业真正落地。

1深入探究低效资产形成的原因

找到低效资产形成的原因,对症下药,针对性的制定盘活思路。当然低效资产的形成大多是多种因素导致的结果,这就需要找到关键因素,分析主要问题。

2全面分析低效资产的资源禀赋

深入挖掘其自身的地理、文化、产业等方面的优劣势。摒弃过气产业和低端产业,围绕优势资源,为特色产业的发展腾出空间,实现产业转型升级,有助于提高资产效率,增强经济效益。

3产业延链补链强链

对于仍在正常运行的低效资产,对产业现状进行重新梳理,找到产业发展痛点,完成产业强链延链补链,形成完整的产业链条,发挥产业集群优势。

4腾笼换鸟,重塑产业生态

对于闲置资产,已淘汰的产业,可结合其自身优势,城市的真正需求,引入全新产业,比如城市核心区的老工业厂房,可结合文化及历史资源,导入文化旅游产业;闲置楼宇,可结合城市住房情况,改造为人才公寓等;

5以保留提升为主,坚持留改拆建并举

城市更新的核心在于留该拆建并举,以保留提升为主,防止大拆大建。项目包装策划要遵循“2255”原则,合理确定更新单元及更新内容。

6推动闲置低效资产除旧换新

依法依规合理调整规划用途和开发强度,完善资产的基础设施,开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能,充分发挥资产的使用价值。

7运营思维贯穿产业全流程

招商不是产业的结束,而是产业的开始。将运营思维应用于产业实施的各个环节和阶段,将产业招商真正落地,以提高效率、降低成本、实现产业价值及经济回报。

8设计合理的投融资模式

结合项目特征,确定项目实施主体,设计合理的投融资模式,充分挖掘项目收益点,实现项目收益自平衡,保障各主体的相关利益。

9拓宽低效资产盘活资金来源探索REITs、政企合作、资产作价入股、发行债券、资产证券化、产权转让等方式,充分筹措资金,以盘活低效资产。

低效资产盘活的案例分析

1郑州二砂文创园

郑州二砂文创园(一期)占地约100亩,总建面约5.7万平方米,原先为郑州二砂厂。整个文创园保留了原有的老建筑,以仿旧造新的原则,充分挖掘其文化价值。打造成以市民公共休闲、休憩空间为主,配套商业、产业办公为辅的文创园。

低效资产盘活途径:挖掘老工业文化,引入文创产业,实现转型升级。

2天富科技城项目

天富科技城项目位于南海区桂城街道平洲夏南二社区,占地面积约5.46公顷。项目前身为夏南二钢铁市场,均为低矮厂房,产业附加值低、高消耗。通过改造为创新产业园区,吸引产业附加值高、绿色低碳、具有国际竞争力产业进驻,实现产业的转型升级。

低效资产盘活途径:工改工(工业园或厂房不改变土地功能情况下的改造提升),实现产业迭代升级。

3北京798艺术区

798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区,占地60多万㎡,建筑原先为原国营798厂等电子工业的老厂区。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下,将工业厂房进行了重新定义、设计和改造,形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落” 和“LOFT生活方式”。

低效资产盘活途径:挖掘老工业文化,引入艺术时尚产业,实现转型升级。

版权声明:凡注明来源“德泓咨询”的所有内容,版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白,请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID,转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。

相关新闻

  • 德泓观察 | 六评特许经营管理新办法(附近期案例)

    德泓观察 | 六评特许经营管理新办法(附近期案例)

    引 言 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(2024年第17号令,以下简称管理办法)出台。管理办法在延续原25号文的结构框架、基本原则的前提下,衔接PPP115号文的要求,顺应“高水平安全、高质量发展”的政策发展思路,对之前PPP合作模式推进过程中出现的各种问题,做了针对性纠偏。在严防隐债的大前提下,管理办法积极鼓励民营企业参与,推动基建项目创新化融资,而相关的一些规定也引发了行业热议,本文将针对业内讨论的一些热点话题,与诸君共论。 特许经营能吸引民企吗?之前民企参与特许经营项目可…

    精彩原创 2024年4月24日
  • 德泓观察 | 隐债问责要求下,“以租代建”实施合规性路径分析

    德泓观察 | 隐债问责要求下,“以租代建”实施合规性路径分析

    相关隐债问责的主体正在逐步细化、深度也不断在加强,从中也可以看出,当前隐债化解工作正有不断向纵深发展的趋势

    精彩原创 2024年10月9日
  • 德泓观察 | 115后文后,“三大工程”的资金来源与参与路径

    德泓观察 | 115后文后,“三大工程”的资金来源与参与路径

    115号文之后,财政部的PPP项目库已成光阴的故事,当年的物有所值评价和财政承受能力论证,也成为封存在记忆中那些花儿。那么115号文后,最近被各大会议及文件频频提及的“平急两用公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设”的三大工程会否提速推进,成为各方关注的焦点。 根据115号文要求,“三大工程”的城中村改造和保障性住房建设,都属于115号重点支持的的城市更新领域。当前房地产市场低迷,而房地产又和金融市场、基建投资、城投债务深度绑定,所以成为了当前拖累经济复苏的主要因素。为了提振市场信心,自今年4…

    精彩原创 2023年11月22日
  • 德泓观察 | 万亿国债,投向的细分领域会是哪些?

    德泓观察 | 万亿国债,投向的细分领域会是哪些?

    引 言 万亿超长期国债大家都很关注,但是会投向哪个具体领域呢?根据发改委的官方说法:初步考虑为科技创新、城乡融合、区域协调、粮食能源、人口高质量发展等领域,但很明显这样的范围虽然涉及到方方面面,但又过于笼统。今天我们对这些细分领域做一个拆解: 一、科技创新 自2015年提出“互联网+”、2019年“智能+”之后,今年“人工智能+”首次写入政府工作报告,这背后意味着人工智能将成为未来底层驱动性的基本力量,在新旧动能转换背景下,人工智能就代表着未来发展的方向。 那么与之相关的以“AI芯片”、“大数据…

    精彩原创 2024年3月12日
  • 德泓观察 | 去库存背景下,土储专项债会重启吗?

    德泓观察 | 去库存背景下,土储专项债会重启吗?

    财政部门负责国有土地收益基金计提及拨付情况土地储备成本结算情况及相关土地储备专项债券发行、还本付息等工作

    精彩原创 2024年5月29日
  • 德泓观察 | 超常规力度下,新城建是否会成为2025重点投资方向——1209政治局会议理解

    德泓观察 | 超常规力度下,新城建是否会成为2025重点投资方向——1209政治局会议理解

    明年财政政策非常有可能打破3%财政赤字率的约束

    精彩原创 2024年12月10日
  • 德泓观察 | 城中村改造和保障性住房、保交楼如何统筹推进

    德泓观察 | 城中村改造和保障性住房、保交楼如何统筹推进

    那么城中村改造与保障性住房、保交楼任务统筹推进能有哪些推进模式呢?

    精彩原创 2023年9月26日
  • 项目融资路径解析—基础设施REITs

    项目融资路径解析—基础设施REITs

    ABS和REITs作为原理基本一致的融资产品,其目的就是把存量资产未来几十年的现金流,打包放进资本市场之后卖出去。从而实现现金流的一次性收回。但是,REITs属于股权性质的融资,ABS则属于债权性质的融资。 国内基础设施REITS实际上就是“公募基金+ABS”的模式,根据《中华人民共和国证券投资基金法》:公募基金的投资范围限定在已上市交易的股票和债券上,而不包括直接投资不动产资产或非上市公司的股权。因为公募基金受到法规的限制,无法直接投资不动产或非上市公司股权,因此一种解决方法是将房地产投资信托…

    精彩原创 2023年11月3日
  • 德泓观察 | 从108号文,看存量“三资”盘活的合规要求

    德泓观察 | 从108号文,看存量“三资”盘活的合规要求

    非税收入的主要来源还是国有资源有偿使用收入和国有资本经营收入,即我们常说的“三资”(国有资产、资源、资金)盘活收入。

    精彩原创 2024年9月4日
  • 德泓观察 | 土储专项债谋划要点

    德泓观察 | 土储专项债谋划要点

    所获得的土地出让收入需纳入政府性基金预算管理,作为项目还本付息的来源。

    精彩原创 2024年10月21日
melbet megapari 1win giriş melbet giriş melbet giriş melbet melbet giriş onbahis giriş megapari
Bakırköy evden eve nakliyat Bakırköy nakliyat Bakırköy nakliye Tuzla evden eve nakliyat Tuzla nakliyat Pendik evden eve nakliyat Pendik nakliyat Maltepe evden eve nakliyat Ataşehir evden eve nakliyat Beykoz evden eve nakliyat Acıbadem evden eve nakliyat Bahçeşehir evden eve nakliyat Evden eve nakliyat nakliyat İstanbul evden eve nakliyat Şehirler arası nakliyat Eşya Depolama Çekmeköy nakliyat Eşya depolama Bahçeşehir evden eve nakliyat Sancaktepe evden eve nakliyat Esenler evden eve nakliyat Göztepe evden eve nakliyat Bakırköy evden eve nakliyat Bakırköy nakliyat Esenler nakliyat Esenler Evden Eve Nakliyat Şişli evden eve nakliyat Başakşehir evden eve nakliyat Maltepe evden eve nakliyat Maltepe evden eve nakliyat
ankara escort
Akücü akumyolda.com akücü akümyoldaİnci akü 60 amper inci akü 60 amper akumyolda.comAkü yol yardım olarak akü takviye ve değişimi hzmetleri sunuyoruz. akü yol yardım İngilizce Türkçe çeviri ingilizceturkce.gen.tr ile ingilizce türkçe çeviriAlçalan burç hesaplama sitesi hesaparaclari.com hesaparaclari.comTranslate to English with translatedict.com TranslateDictTranslate Spanish to English audio with spanishenglish.comTranslate Spanish to English audio with spanishenglish.comCalculatorcafe helps to calculate loans as a loan calculator.Calculatorcafe.com
bahis10bets.com betvole1.com casinomaxi-giris.com interbahis-giris1.com klasbahis1.com mobilbahisguncelgiris1.com piabetgiris1.com tipobettgiris.com tumbetgiris1.com betboro 1xbet giriş
antalya bayan escort
şehirler arası nakliyat manisa şehirler arası nakliyat şehirler arası nakliyat şehirler arası nakliyat şehirler arası nakliyat profesyonel evden eve nakliyat ofis taşıma sigortalı evden eve nakliyat istanbul evden eve nakliyat
unblocked games
evden eve nakliyat fiyatları İstanbul evden eve nakliyat
evden eve nakliyat nakliye şirketi
Sarıyer Evden Eve Nakliyat Şişli Evden Eve Nakliyat İstanbul İzmir Nakliyat, İstanbul İzmir Evden Eve Nakliyat İstanbul İzmir Evden Eve Nakliyat Kağıthane Evden Eve Nakliyat Ümraniye Evden Eve Nakliyat Çekmeköy Evden Eve Nakliyat
https://www.fapjunk.com https://pornohit.net
Cialis 20 mg Cialis Yorum
evden eve nakliyat istanbul
联系我们

联系我们

电话:0371-61981688

2022052609042264

关注我们

1684831251034

分享本页
返回顶部