德泓观察 | 土储专项债谋划要点
2024年10月12日的国新办发布会，财政部明确专项债券可以用于新增土地储备项目土储专项债。这也是时隔五年之后，土储专项债再次启动。由于土地收入是地方政府主要收入来源，土储专项债自发行伊始，就成为专项债重点投入领域。2018年，土储专项债的发行规模就占到了当年专项债发行规模的35.8%。其后为了引导财政资金更好地服务实体经济和规范财政预算管理，2017年9月，国常会要求“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”，自此，各地纷纷叫停了土储专项债的申报和发行工作。当前在房地产市场发生根本性变化和地方政府收入压力不断加大的前提下，土储专项债的重启将有利于缓解地方债务压力和提升专项债资金使用效率。
土储专项债的定义
根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号，以下简称62号文）要求，土地储备即“地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”整个土地储备工作一般会包含土地调查、评估、规划、收购、管理、入库一系列程序。
土储专项债与其他专项债券品种的不同之处，在于其收入来源主要为项目所对应的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入。而其所获得的土地出让收入需纳入政府性基金预算管理，作为项目还本付息的来源。
本次土储专项债优先支持范围
2024年10月17日，自然资源部在国新办发布会上表示，对于允许专项债用于土地储备的具体支持范围，“将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。”
据此，本次土储专项债重点支持的范围，应是已经以出让方式取得土地使用权后，因为资金等法定原因无力履行出让合同，且较难转让的经营性建设用地。但是需要提醒的是，结合《闲置土地管理办法》和《中华人民共和国土地管理法》《房地产管理法》的要求，如果是因企业原因，未动工开发满两年的项目，市、县国土资源主管部门是有权无偿收回国有建设用地使用权的。
闲置存量土地收购程序
各地的闲置存量土地收购程序会略有不同，通常来说，一般会有以下几个步骤：
第一步、收购申请。即原国有建设用地使用权人可向当地土储中心提出土地收购申请。土储中心根据土地使用权人提供的不动产权证等相关附件，确定收购对象。
第二步、实地核查。当地土储中心会同有关单位，对拟收购土地的面积、四至范围、用途、权属及所依附着的建（构）筑物等情况进行实地测量和权属界定。
第三步、规划设计。当地土储机构根据实地核查结果，向有关部门征求意见，并向规划部门申请办理建设用地红线图和规划设计条件。
第四步、价格评估。选择有资质的评估机构对拟收购土地费用进行评估测算，经原用地所有权人认可后，在有关部门审查备案，并确定补偿费用。
第五步：土储中心根据前期准备工作，提出土地收购的实施方案，经自然资源和规划局审定，报地方政府批准。
第六步：土储中心与拟收购对象签订收购合同后，支付土地收购费用，完成土地交付后，实现土地入库储备。
收购土地标准
一、所收购土地必须是产权清晰的土地。根据《土储管理办法》“对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理原集体土地所有权或国有建设用地使用权等各类不动产权利注销登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。”二、所收购土地需符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划。
申报主体自然资源和规划局、土储中心等。
项目收入
土地出让收入：与棚改专项债等专项债券品种不同，土储专项债的收入来源基本只有项目相对应的土地出让收入，并不会产生相关配套收入。根据62号文要求，土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到具体项目。项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、资金平衡方案等情况。土储专项债的收入、支出，还本、付息、发行费用等需要纳入政府性基金预算管理。
项目打包土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。
债券期限
由于土储项目一般不涉及后期运营，根据土储建设期限和土地出让收入回收周期的特点，土储专项债的发行期限，原则上不超过5年，具体可根据项目周期和管理要素等特点，报省级财政部门确定。
土储专项债的落地难点
一、收购价格的确定。收购价格过高的话，一旦未来出让收入难以覆盖前期资金投入，将造成实施主体无法偿还到期债券本金的情况。价格过低，那么房企以及其背后的一系列债权人将蒙受损失。
二、土地权属关系是否清晰。不少土地目前处于抵押状态，债权关系较为复杂。
三、房地产市场发展存在分化现象。弱能级区域的房地产发展前景不明，也会影响各方收储积极性。
版权声明：凡注明来源“德泓咨询”的所有内容，版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白，请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID，转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。文中部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
相关新闻
-
德泓智库 | 农业领域中央预算内资金申报类型全解析
在 “十四五” 农业高质量发展的战略背景下，中央预算内资金作为政策引导的核心工具，持续为农业现代化注入动力。本文依据最新政策文件，全面梳理13类农业领域中央预算内资金的支持方向与申报要点，为地方政府、农业企业及相关主体提供政策解读与实操指引。 一、高标准农田和东北黑土地保护项目（含单产提升工程） 1、支持范围：严格遵循建设高标准农田实施方案、全国高标准农田建设规划、国家黑土地保护工程实施方案、玉米大豆单产提升工程实施方案等相关要求执行。 2、支持金额：粮食主产省在高标准农…
-
德泓观察 | 使用者付费下完善价格调整机制的建议
引 言 重庆燃气换表，导致费用增加的事情，成为了街头巷尾热议的话题。经调查，重庆燃气等企业确实存在工作混乱无序的情况，上任不足半年的重庆燃气的一把手，就此被免了职。其实不止成渝，包含深圳、福州、镇江在内，已经有125个市县发布了天然气涨价方案通知，相比天然气，水电涨价从去年就已经开始了，根据广东、安徽等省份公布的方案。涨价幅度最高的地区可以达到30%。 为什么这些公用事业会突然出现集体涨价呢？其实之前的供热、供气、污水处理的公共事业项目，普遍存在一个保底使用量的概念。因为像污水厂、高速…
-
德泓观察 | 万亿国债，投向的细分领域会是哪些？
引 言 万亿超长期国债大家都很关注，但是会投向哪个具体领域呢？根据发改委的官方说法：初步考虑为科技创新、城乡融合、区域协调、粮食能源、人口高质量发展等领域，但很明显这样的范围虽然涉及到方方面面，但又过于笼统。今天我们对这些细分领域做一个拆解： 一、科技创新 自2015年提出“互联网+”、2019年“智能+”之后，今年“人工智能+”首次写入政府工作报告，这背后意味着人工智能将成为未来底层驱动性的基本力量，在新旧动能转换背景下，人工智能就代表着未来发展的方向。 那么与之相关的以“AI芯片”、“大数据…
-
德泓智库 | 农发行2025年万亿信贷投向解析与项目融资策略
一、政策背景与金融支持体系构建 2025年，中国农业发展银行（以下简称 “农发行”）以服务国家战略为核心，持续强化政策性金融工具支撑作用。截至 2024年末，该行累计发债筹资规模已超18万亿元，存量债券达8万亿元，为“三农”领域及地方经济发展奠定了坚实资金基础。根据年度规划，农发行2025年资产总额目标将突破10万亿元，计划投放贷款2.78万亿元，通过差异化信贷政策与专项融资工具的有机结合，重点聚焦6大领域、20类重点项目，形成 “藏粮于地、生态振兴、城乡融合” 三大战略支点，构建覆盖全产业链的…
-
德泓智库 | 交通领域项目谋划及资金申报要点
交通基础设施建设是国家 “交通强国” 战略实施的核心载体，而资金保障则是项目落地的关键支撑。本文基于最新政策文件，系统梳理地方政府专项债、超长期特别国债、中央预算内投资及转移支付资金政策的支持范围、申报要点、审核标准及典型案例。 一、交通领域政府专项债申报要点 （一）专项债基本特征与资金投向 1、规模增长趋势 2020-2024年，交通专项债年均发行规模从8500亿元增至1.2万亿元，复合增长率9.2%。其中，高速公路与铁路项目合计占比超65%，2024年高速公路专项债6…
