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德泓观察 | 运营前置，实现城市更新收益自平衡

精彩原创 2023年9月20日上午11:05

引言

当前经济发展处于新旧动能转换，曲折式前进的阶段，过往以大拆大建为主的粗放式外延式发展正在向内涵式集约式发展转变。

这其中转型、破局的关键就在于如何从存量中获得增量。毫无疑问，城市更新是能够迅速形成有效投资，盘活存量资产的重要抓手。但是，当前城市更新项目以公益性为主，巨额投资不仅加重地方政府财政压力，也对后期运营管理带来极大挑战，那么能否在没有财政支持的前提下，实现城市更新投入和产出的自平衡呢？

运营前置，注重产业导入升级

城市更新如果要彻底破除大拆大建的地产逻辑，就要高度重视产业的导入升级，产业支撑是城市更新可持续发展与繁荣的基础和根本，而要实现项目的自平衡就要运营前置，探索片区策划、产业定位、规划设计、运营招商一体化模式。这就要求实施主体具有超前谋划的眼光与提前部署的准备，在项目谋划阶段，就要根据当地的产业基础，制定与当地未来发展规划与经济实际相适应的产业植入、开展招商引资、制定资金方案及运营方案。从盘活资产、解决就业、增加税收、植入新业态等维度，为城市提供全方位的产业设计和融资结构，给区域经济发展带来“新思路、新路径、新规划、新经济”。

1 以智慧城市建设为导向，推动城市数字化、绿色化、人本化专精特新产业发展

城市更新可以为产业、数字、人才、科创、资本等要素提供有机融合的空间载体，将闲置而低效利用的老厂房、老仓库、老工业区，引入文化创意、科技研发、众创空间、“互联网 +”等符合产业发展趋势和方向的新业态、新场景。闲置、低效资产的再利用一方面可以推动当地的新旧动能转换、实现产业升级，另一方面也是为当地发展新基建、新经济提供试点和经验。

比如北京首钢园曾是拥有二十多万职工的巨大工业企业，但在城市发展过程中，因为生态保护和产能过剩的要求，首钢不得不在艰难与不舍中完成了搬迁。随着冬奥会的举办，首钢重新找了了自己的产业定位。为了加快数字经济建设，首钢产业园锚准科幻智能产业，聚集了如航天科工智能院、中国移动咪咕等科技创新企业60余家，成为了科幻产业聚集区。在产业经过重新梳理后，首钢园又进一步致力“科技+文化”的双向融合完成产业强链延链补链。

2 完善消费基础设施建设

结合淄博烧烤和贵州村超的成功经验，城市更新的项目还要构建立体复合消费新场景，引入新的业态，满足多元化需求。

比如在项目周边布局如餐饮民宿、建材家居、都市农业等消费配套设施建设，这才能满足生活圈内衣食住行的全方位需求。而且项目选址也要考虑交通便捷、需求集中、生产生活便利、公共和生活配套设施完善的区域。

资金来源和收益挖掘

项目的自平衡，在于如何统筹资金来源和挖掘收益。这要求在提升资产质量和项目管理的基础上，一方面在投资端降低资金筹措的融资成本，另一方面，在收入端改善经营性现金流。

1 资金来源：

多渠道筹措资金，引入多元化资本

（1）补助资金：根据中央、省市补助资金管理办法，整合城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房等专项财政资金，积极争取资金支持，充分发挥财政资金撬动作用。

（2）政策性银行贷款：一直以来，以国开行为主的政策性开发性金融机构对符合国家区域、城市、产业发展战略需求的的城市更新项目积极参与，并提供金融支持。所以城市更新项目在谋划之初，就要与政策性银行协作，建立完善、统筹、系统的融资对接机制，严守政府隐性债务、土储贷款和商业房地产贷款三条红线，明确支持重点、支持方式，实现政策性金融最优贷款支持和降低资本金设置条件。

（3）利用专项债做资本金：在国家政策支持的前提下，利用好专项债券用作重大项目资本金的政策红利，探索专项债+市场化融资”方式，撬动更多社会资本投入城市更新项目，扩大带动有效投资。

（4）资产证券化：在保障公共利益前提下，借助政策支持，加强与当地证监局、证券交易所、有关行业管理部门的沟通衔接，积极探索通过资产证券化等多种方式筹集资金，降低融资成本。

（5）市场化融资：积极推进市场化方式融资运作，探索投资人+EPC、公司债、中期票据、私募债等工具，在符合金融政策监管要求下，设计融资方案，确定资金渠道、募资方式，使项目既享受政策的红利，又能够实现更好的落地。

2 收益挖掘

组建专业商业管理公司统一运营，统一管理，统一招商，提高自持比例，保证商业持续稳健运营。

商业运营的原则要实现公共区域最大化利用、积极开展品牌活动打造、衍生品开放等维度通过深度联营，整合行业优秀资源，建立创新型的商业盈利模式。常见收入可以包括

（1）出租收入：通过商业化的特色运营，实现租金提升及物业资产升值，并获取租金收入。

（2）场馆运营及附加增值服务收入：比如通过有偿提供技术支撑和配套服务收取的收入。

（3）充电桩充电收入：根据当地充电桩充电服务费收费标准，收取充电收入。

（4）广告位租赁收入：电梯内设置框架广告、数字广告、门贴广告，人行出入口、非机动车出入口可设置门禁广告，地下车库出入口可设置道闸广告，获取租赁收入。

（5）物业管理收入：运营期内对租赁建筑提供的物业服务收取的费用。

片区开发肥瘦搭配

项目确无法实现资金平衡的，可以借鉴EOD、TOD片区开发的产业反哺理念，发展跨区域平衡、合理搭配多项目捆绑、统筹资源和产出效益，实现项目近期远期平衡。比如深圳、合肥等地都在积极探索的TOD+城市更新模式，在构建的15分钟生活圈的范围内，丰富多元业态，加速聚集多元结构的总部经济，实现项目收益的总体平衡。