德泓观察 | 腾笼换鸟，低效资产盘活的城市更新策略研究
引 言
盘活低效资产，提升资产使用效率是城市更新的重要环节。通过深入分析当前的产业发展状况，采取产业升级置换、腾笼换鸟等措施，可以实现资源的高效利用，增加经济效益。这对于城市的可持续发展至关重要，有利于推动城市产业升级，促进社会进步。
城市更新提出背景
自改革开放以来，中国经济实现了高速发展，形成了庞大的资产规模。据不完全统计，我国存量资产规模已达到80万亿元。建成年代在2000年前的老旧小区数量达到了16万个，涉及居民2900多万户。此外，中国的城镇化率从17.9%提高到了65.2%，城镇人口从1.7亿人增加至9.2亿人。中国已经进入城镇化中后期，由高速发展转向高质量发展，从增量扩张转向存量提质阶段。
城市更新作为转变城市发展方式、优化城市空间结构、推动城市可持续发展的重要手段，已在“十四五规划”中被上升为国家战略。
城市更新的定义及分类
城市更新是一个系统性概念，不代表一个单独的项目或者一种投融资模式。城市更新是为了实现城市功能更好的运转而实施的一系列活动的统称。城市更新按照更新内容分类，各个地方的分类标准均有差异，但总体包含的内容大致相同：
本文将重点对低效资产盘活的城市更新进行分析。
低效资产的定义本文涉及的低效资产是指长期闲置或未充分利用的土地、建（构）筑物，包括老旧厂房、仓储、市场、楼宇、产业园区等。
低效资产形成的原因
（一）管理意识淡薄，资产处于无人管理的状态；
（二）产业资源错配，无法实现资源的有效利用；
（三）权属不清，历史遗留问题较多；
（四）形成时间较长，配套功能落后，无法满足当前的需求；
（五）经营低效，利用不足，闲置浪费严重。
低效资产盘活的支持政策
针对盘活低效存量资产，国家出台了一系列支持政策：
低效资产盘活的更新策略
没有低效的资产，只有错配的资产。低效资产的盘活核心在于产业的重塑，通过分析低效资产形成的原因、产业的现状、资产的资源禀赋，重新进行产业梳理，运用延链强链补链、产业腾笼换鸟等手段，重塑产业生态，重视产业运营，实现产业真正落地。
1、深入探究低效资产形成的原因
找到低效资产形成的原因，对症下药，针对性的制定盘活思路。当然低效资产的形成大多是多种因素导致的结果，这就需要找到关键因素，分析主要问题。
2、全面分析低效资产的资源禀赋
深入挖掘其自身的地理、文化、产业等方面的优劣势。摒弃过气产业和低端产业，围绕优势资源，为特色产业的发展腾出空间，实现产业转型升级，有助于提高资产效率，增强经济效益。
3、产业延链补链强链
对于仍在正常运行的低效资产，对产业现状进行重新梳理，找到产业发展痛点，完成产业强链延链补链，形成完整的产业链条，发挥产业集群优势。
4、腾笼换鸟，重塑产业生态
对于闲置资产，已淘汰的产业，可结合其自身优势，城市的真正需求，引入全新产业，比如城市核心区的老工业厂房，可结合文化及历史资源，导入文化旅游产业；闲置楼宇，可结合城市住房情况，改造为人才公寓等；
5、以保留提升为主，坚持留改拆建并举
城市更新的核心在于留该拆建并举，以保留提升为主，防止大拆大建。项目包装策划要遵循“2255”原则，合理确定更新单元及更新内容。
6、推动闲置低效资产除旧换新
依法依规合理调整规划用途和开发强度，完善资产的基础设施，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能，充分发挥资产的使用价值。
7、运营思维贯穿产业全流程
招商不是产业的结束，而是产业的开始。将运营思维应用于产业实施的各个环节和阶段，将产业招商真正落地，以提高效率、降低成本、实现产业价值及经济回报。
8、设计合理的投融资模式
结合项目特征，确定项目实施主体，设计合理的投融资模式，充分挖掘项目收益点，实现项目收益自平衡，保障各主体的相关利益。
9、拓宽低效资产盘活资金来源探索REITs、政企合作、资产作价入股、发行债券、资产证券化、产权转让等方式，充分筹措资金，以盘活低效资产。
低效资产盘活的案例分析
1、郑州二砂文创园
郑州二砂文创园（一期）占地约100亩，总建面约5.7万平方米，原先为郑州二砂厂。整个文创园保留了原有的老建筑，以仿旧造新的原则，充分挖掘其文化价值。打造成以市民公共休闲、休憩空间为主，配套商业、产业办公为辅的文创园。
低效资产盘活途径：挖掘老工业文化，引入文创产业，实现转型升级。
2、天富科技城项目
天富科技城项目位于南海区桂城街道平洲夏南二社区，占地面积约5.46公顷。项目前身为夏南二钢铁市场，均为低矮厂房，产业附加值低、高消耗。通过改造为创新产业园区，吸引产业附加值高、绿色低碳、具有国际竞争力产业进驻，实现产业的转型升级。
低效资产盘活途径：工改工（工业园或厂房不改变土地功能情况下的改造提升），实现产业迭代升级。
3、北京798艺术区
798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，占地60多万㎡，建筑原先为原国营798厂等电子工业的老厂区。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，将工业厂房进行了重新定义、设计和改造，形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落” 和“LOFT生活方式”。
低效资产盘活途径：挖掘老工业文化，引入艺术时尚产业，实现转型升级。
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