德泓观察 | 土储专项债缘何重启
土储和收费公路曾是专项债支持的重点领域，尤其土储专项债的发行曾一度占到当年专项债发行规模的35%以上。但随着地方融资环境的根本性变化，为了引导资金流向实体经济，支持民生领域，土储专项债曾于2019年9月被叫停。但是由于今年专项债发行进度明显放缓，优质项目不足，而房地产供求关系又发生根本性变化的背景下，10月12日的国新办发布会中，明确允许专项债券可以用于土地储备。
土储和土储专项债的定义
一、土储定义
土储工作，又叫土地一级开发，通俗地说，就是将不具备开发条件的毛地，通过拆迁安置、前期开发、整理等工作，使其具备土地出让和建设条件的过程，也即我们熟知的生地变熟地、毛地变净地的过程。具体定义可参照《土储管理办法（国土资发〔2007〕277号）》相关定义：
土地储备的定义：指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。
二、土储专项债的定义土地整理工作涉及大量的资金投入，而通过发行专项债的方式，筹集所需的开发资金，曾是土储工作重要的资金来源。根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》规定，土地储备专项债券是指：地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。
土储专项债的历史演变
2007年《土储管理办法》发布之时，我国城市化进程正是飞速发展的黄金阶段，当时又恰遇到2008年的金融海啸，为此，中央出台了4万亿的经济刺激计划，可这4万亿之中，其中逾七成的，近2.82万亿所需资金，是需要地方自筹的，在地方财力有限的情况下，为支持地方政府融资，各地纷纷设立平台公司，作为地方的融资主体。金融机构为了推进相应基建工作的开展，也不断加大对平台公司的融资力度，这段时间，土储资金的主要来源就是信贷融资。
随着2014年《预算法》的出台，地方融资监管的基本原则也随之确立，在不发生区域性和系统性风险的底线思维下，中央不断强调地方政府对其举借的债务的偿还责任，同时严控地方平台公司的新增融资，土储市场化的信贷融资方式也因此被直接叫停，在堵住了地方平台信贷融资的后门的背后，财政政策上又积极打开了专项债融资的这扇前门，专项债也成了其后土储融资的唯一来源。
土储专项债为何被叫停？
一、地产调控
2017—2019年的三年时间，土储专项债迅猛增长，其核心原因是当时房地产市场已经严重过热，无序扩张的背后是房企、居民盲目加杠杆，发生金融系统性的风险日益增高，而与之相对应的是制造业资金短缺，居民消费能力不足，导致内需疲软。所以，叫停土储专项债是从融资端，保持经济稳定增长的重要手段。
二、防止资金空转
由于隐债监管工作逐步趋严，不少地方为了弥补地方财政缺口，利用土储专项债来置换隐债，从而带来了一定程度上资金空转的可能。
土储专项债为何重启
首先当年土储专项债被叫停的时代环境已发生变化，房地产市场已从沸点到了冰点。5月17日，关于保交楼的视频会议中，已经将“保交房”和“去库存”的任务上升到了人民性和政治性的高度，至此，附着于房地产之上的金融属性已经逐步剥离，而房子也渐渐回归到自身的居住属性。既然房价已不具备大涨的可能，但是房地产持续下跌带来的风险依然不容忽视。房子是普通百姓最重要的资产，如果房价持续下跌，普通百姓的资产将不断缩水，由此产生的集体断供问题，还会造成金融机构不良贷款高企，进而带来系统性的金融风险。土储专项债的重启有助于调节房地产供需关系，稳定房价，只有房价稳定了，老百姓对房地产的信心才能逐步恢复，财政收入和地方经济发展也能逐步平稳，巩固向好发展的态势。
加快推进城市更新、三大工程等项目的建设。今年的城市更新等工作在实际推进过程中，由于涉及的前期土储工作相关的拆迁安置、土地整理，资金需求巨大，而必须净地出让的前提和土储要求的诸多约束下，各地不得纷纷另辟蹊径，创新性地推出了各种“做地”和“房票”政策。但是这些政策显然还无法完全满足前期的资金需求，土储专项债的重启可以起到一定资金补充的作用。
加快专项债优质项目的储备。近年来，专项债发行规模虽屡创新高，但是发行节奏却逐步放缓。今年专项债发行进度就明显不及往年同期，其中一个主要原因是，当前专项债储备的既符合民生公益需求，又能实现收益自平衡的项目不足，在监管工作逐步趋严的背景下，很多上报的项目无法达到审批的要求，而即使有成功争取到专项债资金支持的项目，也有不少因为各种原因，导致项目无法开工，出现钱等项目、资金闲置的问题。
版权声明：凡注明来源“德泓咨询”的所有内容，版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白，请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID，转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。文中部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
相关新闻
-
德泓观察 | 2023基建领域十大关键词回顾（上）
2023年就要过去了，也许有些怀念与不舍，也许还有些意难平，这一年的基建领域的投融资发展总体也经历了曲折前进波浪发展的过程，年底了，我们通过武侠神功的视角，来一起梳理下我们2023年共同经历过的基建领域十大关键词。 一、乡村振兴 少林太祖长拳：万般繁复莫如根基深牢 千里之行也需基于跬步 当年大侠乔峰聚贤庄会战群雄，一套少林太祖长拳与各路英雄战得难分高下。正所谓天下武功出少林，少林太祖长拳虽然招式简单，但却是所有功夫演变的基础。万般繁复离不开根基深牢，千里之行也需基于跬步。正如乡村振兴是关系国计民…
-
德泓观察 | 2024年EOD项目实施全流程要点解析
2023年，妥妥站在各类基建项目开发模式C位的就是——EOD模式。为了突破EOD国家库“3555”（即区县级项目投资总额不高于30亿元、地市级及以上项目投资总额不高于50亿元、项目子项目数量不高于5个、各省每年入库EOD项目原则上不超过5个）的数量和规模限制，江苏、山东、安徽等地纷纷又成立个各地的省库。以江苏为例，入了江苏省库的项目，就可以享有800-1500万的奖励。但是EOD迅速推进的背后，实际的融资落地情况并未达许多人预期，而且个别地方还出现了借EOD之名，意图突破政策限制之实的情况，这也…
-
德泓观察 | 特许经营管理办法十八处细节变化与点评
国家发改委于11月28号发布了《基础设施和公用事业特许经营管理办法（修订征求意见稿）》，这是自2015年以来国家发改委对《基础设施和公用事业特许经营管理办法》做的首次修订，也是对于《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（国办函【2023】115号）中涉及特许经营的相关内容、概念做了进一步丰富和厘清，为下一步政府和社会资本合作机制的推进、落地奠定了实操基础。与原特许经营办法相比，本次修订稿字数增加了3172字，更突出强调通过特许经营模式激发民间投资活力、提高管理效率和加强隐性债务防范等…
-
德泓观察 | 从14号文，看政策发力方向和地方发展路径分化
引 言 每年两会前后的国常会，被认为是了解全年政策动向的最重要的两场会议。2月23日的国常会召开一周后，国务院办公厅就下发了《关于进一步统筹做好地方债务风险防范化解工作的通知》 ，目前这份通知已经下发到各地学习，我们从了解到的这份网传的14号文的情况，也可以看出今年政策发力方向和各地发展路径。 一、14号文出台的背景 14号文被广泛认为是对之前的35号文打补丁的政策。那它出台的背景，一方面是随着去年的一揽子化债措施的落地和深化，之前债务风险较重地区的债务风险已经得到整体缓解，化债的力度…
-
德泓观察 | 城投化债——非标转标资产证券化
引 言 据推测，全国城投有息负债的总规模在60万亿左右，虽然说60万亿的城投有息负债不会都构成隐性债务，但是也足以具备一定参考意义。毕竟地方债务负担没解决，地方政策调控的空间就有限。 另一方面如果城投发生债务违约，就会直接影响地方信用和再融资，恶化当地营商环境，影响地方信誉。比如当年的永煤违约，河南省属国企净融资规模直接同比下降了二百四十多亿元。更严重的是城投发行的这些债券，牵涉主体较多，链条较长，一旦违约，往往会发生多米诺骨牌效应，造成金融系统的信用风险和流动性风险。 分析城投公司的隐性债务形…
-
德泓观察 | 股权财政当前发展问题和应对措施
引 言 房地产被普遍认为是当前拖累经济、消费的罪魁祸首。土地财政在一路狂飙之后，如今已是明日黄花，难以为继。寻找新的财政增长点，优化产业结构，转换增长动力成为了当前经济破局迫在眉睫的事情。 在这样的背景下，股权财政呼之欲出，合肥模式、深圳模式、常州模式等等的成功，也让股权财政看起来蕴藏着无限的机遇。千亿级的引导基金一时间风起云涌，遍地开花，许多专业人士甚至认为股权财政将会接替土地财政，成为地方主要资金来源。但是股权财政的提法，又引起了公众的担忧。有人认为股权财政是重回计划经济的老路，甚至会背离地…
