德泓观察 | 政府收储存量房对城投的机遇、难点与破局之路

精彩原创 2024年5月22日下午4:53

开年以来，虽然制造业和基建一路飘红，但房地产持续低迷的状态未见明显复苏，房价连续25个月负增长和4月份社融罕见的转负，直接拖累了居民的消费信心和经济的复苏，而7月份三中全会召开在即，经济回升向好的态势仍需巩固。在这样的背景下，2024年5月17号，房地产迎来了一揽子利好政策，除了常规的针对居民需求端的降首付、降利率的政策，更引人注目的是非常规的政府收储商品房的做法，即“地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

政府下场收储商品房的优势显而易见，一方面可以打通市场堵点，降低当前房地产库存水平，另一方面滞销的商品房转入保障性住房后，对于扎实推进“三大工程”，完成各地的保障房目标，也有明显助力作用。毕竟在新房库存高企的情况下，“三大工程”的推进还需要稳扎稳打，大规模的通过新建方式来实现保障房建设任务，还有可能增加商品房去化的难度。但是政府收储存量房，在真正实际落地的过程中，仍将面临不小的难度。

两种收储方式

自四月份郑州提出住房“以旧换新”政策以来，政府收储商品房的作法基本可以细分为两类：

1、针对二手房的“以旧换新”政策：

从4月份开始，全国已有超过30个城市表态支持的商品房“以旧换新”政策，具体操作模式是由地方国企作为收购主体，对普通居民手中的存量房源进行以旧换新。这种模式，更像是对C端的做法，收储主体面对的是一个个业主个性化的需求，房源分散，标准化程度也比较低。具体收购价格，双方还需要根据第三方评估来一房一议，而收储的资金来源更多依赖地方财政实力。

2、针对新房的商品房收储：

本次保交楼视频会议提出的政府收储模式，是由地方政府选定的地方国企作为收储主体，收储对象是房地产企业已建成未出售的商品房。理论上，这种操作模式更类似toB的做法，收储主体面对的是房地产开放商，可以成批量收购已建成，但滞销的新房，房源集中、标准化程度也高，而资金来源更多以中央资金为主。

政府收储能否成为城投发展的机遇

在当前化债背景下，城投新增融资不断受限。按照“355”指标要求（城投类资产和收入占比低于30%，财政补贴不得高于50%），城投进行产业化转型已是大势所趋。保障房相较于城投传统的公园、广场、市政道路的公益资产而言，能产生稳定的现金流收益，同时又是属于国家支持的重点战略项目，对于改善城投资产占比，提高企业现金流有着明显促进作用，而且从长远来看，还可以提高城投信用评级和提升融资能力。所以，存量房收储对于迫切需要转型的城投公司来说，恰是一个历史发展的机遇。除了改善企业现金流，本次存量房收储，还强调一视同仁的收购原则，所以，无论是民企还是国企开发的存量房，都是此次收储的对象。当前市场上滞销的商品房中，其实不少也是城投的子公司之前拿地开发，此次政府收储存量房政策的落地，对于城投减轻债务压力，盘活闲置存量资产，都有着良好的作用。

核心堵点租金收益能否覆盖收储成本

此次政策一出，很多人会联想到15-16年的棚改拆迁，当年地方政府同样是为了加快房地产去库存，而开始了大规模的棚改拆迁工作，拆迁居民拿到补偿款后，进而购买开放商开发的新房，而开放商回笼了资金，可以继续找政府拿地，这个土地财政的闭环，其实是过去十多年轰轰烈烈的基建建设的底层逻辑。但是当年棚改之所以成功，是央行创造性的设计了资金的来源：PSL——抵押补充贷款这个工具，具体流程是，央行通过国开行向地方政府发放棚改专项贷款，政府只有有了充足的资金来源，才能去做棚改拆迁。可现在政府做存量房收储，如果政府出资，那么越是房地产库存严重的地方，地方财政反而越薄弱。而依靠国企筹集资金、就需要通过银行贷款，比如目前的3000亿保障房再贷款，虽然资金来源是央行，但是具体风险识别和风险责任是需要此次指定的21家银行来承担，那么银行的审贷必然要求未来保障房的租金收益能够覆盖收储的成本。

如果要满足银行审贷的要求，那么就需要收储的商品房至少满足两个前提的其中之一：

第一就是收储的成本足够低，就是政府收储的价格能不能按商品房价格的六折或者更低的标准来收购。但是开发商建的新房不可能是完全自有资金建设，背后都还有银行、私募、民间借贷这一系列的金融机构的债权人，如果商品房大幅度打折，这批债权人就面临着损失，对于银行，就会多一笔不良贷款，对于私募基金，讲的投资故事就变成了事故，而民间借贷的背后可能还会有千千万万普通家庭的损失，所以收储价格过低所导致的连锁反应也是开放商承受不起的。

第二就是如果收储价格无法降低的话，那就需要通过提高租金收益，来满足银行租售比的要求，但是保障房本身是针对城市低收入居民的民生工程，租金过高也不符合保障房“保本微利”的基本原则。

虽然收储存量房对于城投来说是一个发展机遇，但是租售比如果无法满足银行审贷要求，或者收购成本过高的话，那么不仅不会助力城投市场化转型，甚至可能还会加剧负债端的压力。为了助力此次政府收储存量房顺利，央行配套了3000亿元的保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，未来可带动银行贷款5000亿元。除此之外，自去年开始，央行就曾经针对郑州、天津等8个试点城市，创设“租赁住房贷款支持计划”，还有今年1月，央行、金融监督管理总局也推出了“住房租赁团体购房贷款”，用于支持企事业单位购买存量住房用作租赁住房。但是相对于2.6-5.6万亿元这样的天量资金需求而言，这些政策的导向和稳定市场的作用可能大于实际效果，以“租赁住房贷款”为例，自去年推出，截止到今年3月，落地额度也仅为30亿元。所以这也从侧面反映出，政府收储存量房的难度。

未来，如果政府想加快收储力度的话，那么中央层面包括国债、中央预算内资金资金，以及去年针对城中村改造的专项借款，专项贷款和PSL资金都值得期待。此外，地方财政也会出台配套支持政策，比如洛阳就曾发文，对作为收储主体的城投给予200元/平方米的购房补助。

先租后售能否成为破局终极一招

目前各地在推进保障房建设工作过程中，曾提出过先租后售的创新性做法，根据湖北《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》等相关文件，承租人租赁满5年后，可购买部分保障房全部产权。已交的租金，可以计入购房款。5年后，持有人在购买全部产权的情况下，可申请转为商品住房上市交易。

先租后售就意味着房租未来可以转为购房款，那么现在付的租金本身也是一部分的购房款。按照未来商品房交易的标准，适度提高保障房租金标准，也就具备理论上实现的可能。如果先租后售的做法可行，那么保障房的租售比就有可能达到一个合理的水平。

其实，保障房落地的政策，背后更多反映的是一个城市的竞争，未来谁能吃到人口的红利，就在于谁能对年轻人更具吸引力，谁能够为年轻人提供衣食住行游玩购一条龙的服务，才可能在未来城市的竞争中脱颖而出，所以此次收购存量房和新建保障房还有一个核心的不同就是，二手房周边已经有了成熟的配套，可以迅速拉动年轻人的消费，所以地区之间的差距，从这一刻政策落地已经开始了。