德泓观察 | “投资人+EPC”模式实施难点与解决路径浅析
受化债政策和金融监管影响，对城投而言，不仅传统的融资租赁和保理等非标融资规模大幅下降，即使现在连借新还旧都受到了严格限制，虽然资金来源受限，但列入各地今年重点任务的“三大工程”和“两重”等项目，作为稳经济的重要抓手，建设任务依然很重。如何在不新增隐债和保障公共利益前提下，引入社会资本方或合作方共同开发，进而通过优化规划指标和产业导入方式弥补整体收益不足，实现项目落地，是各地政府和城投平台迫切关心的事情。
鉴于此，“投资人+EPC”方式由于表现为“企+企”的合作形式，既能做到融资出表，规避隐债风险，还能将公益性和经营性项目肥瘦搭配，实现价值增值，成为了当前各类基建项目拓宽项目资金渠道的首选方式。
运作方式
“投资人+EPC”的运作方式虽然会因为建设内容与合作条件而有变化，但整体上来说，通常还是由城投通过法定授权或者企业项目立项方式，承担如城市更新、片区开发、全域土地综合整治等具体项目的“投融建管营”全周期工作。该城投后续将采用公开招标等合规形式选定代建方、EPC总承包商，需要的话，还会由总承包商提供增信担保或协调上下游出资，引入资金方作为合作方，共同组建项目公司。项目公司将具体负责项目投资、开发、建设、销售及运营。项目结束后，各股东按事先约定实现退出。
“投资人+EPC”实施难点
自去年PPP项目受限后，投资人+EPC模式在各地遍地开花，但是实际推进过程中，由于政策变化和各方诉求不同，也出现了一些实施难点：
1、在化债政策严格监管下，从项目前融、招投标到后期资金使用全过程中，如何保障项目的合规性，满足后期审计要求？
2、前期设计规划不考虑运营，没有项目成本与收益的整体概念，产业规划不符合当地实际，最终运营脱节、成本脱节，一地鸡毛，难达预期。
3、缺乏创新性结构化融资思路，项目规划缺乏可融性。比如当前保理等非标方式受到监管部门严格监管，金融机构对资本金的严格审核下，前期资本金如何进入，银行贷审会核心关注点是什么，如果没有事先与金融机构统筹协调，就无法设计项目各阶段的融资计划。4、如何打消社会资本方对项目确定性和后期的顾虑，吸引社会资本方参与。
解决路径
1、确保合规性：项目从最初谋划，就要严格满足防范隐债要求，在项目各类合规性文件中，不得有与财政支付或担保相关联的情况，不得通过延期支付等变通方式，由施工单位垫资建设，不得出现违规担保，明股实债、违规拆借资金等行为。
如果是片区开发或者城市更新项目，在必须净地出让的硬性要求下，做好土地一二级开发联动，避免新增隐债，确保在招投标、投融资等程序合规，以满足后期审计要求。
2、规划落地性：项目启动之初，就需具备以结果为导向的运营前置思维，并以此做好项目的产业导入、业态配置等。尤其是包含医院、学校等公益项目的片区开发项目，更要求做好项目肥瘦搭配，资源整合、项目反哺的设计。
所以无论是设计方、施工方还是运营方，需要在收益自平衡的底层逻辑要求下，树立整体的成本和收益的概念，在总体要服从运营结果要求下，做好责任约束，尤其避免自说自话，只考虑自身诉求的行为。否则单纯的设计规划再完美，如果不接地气，不考虑后期运营结果，往往只能在项目落地的时候落得“理想很丰满，现实很骨感”的尴尬。
3、项目可融性：“投资人+EPC”模式表现为企业投资形式，主要债务资金来源为银行的项目贷，这需要项目从策划之初，就积极协调金融机构与相关银行展开沟通。
因为银行的项目贷与开发贷在项目审批方面，有明显不同。开发贷的房地产项目肯定是备案制，但是基础设施和产业项目投资，往往会涉及审批或者核准。这要求城投在了解金融机构要求后，尽快与上级主管部门或者发改机构做好沟通，尽快取得可研批复，将土地指标尽快转入到项目业主名下。
在做好土地、规划、环评等相关前期立项手续之外，城投还需要尽快确定项目建设规模及内容、项目投资及资金来源方式、贷款额度及贷款使用计划、项目资本金来源、贷款还款来源、抵押物情况等以满足银行审贷要求，尽快通过贷审会。
鉴于项目贷对项目资本金的审核要求，通常“投资人+EPC”模式都需要采取创新性的结构化融资方式解决项目前期资本金问题，许多“投资人+EPC”项目会通过基金等形式来引入资金方。
这其中常见的操作路径，会由城投设立产业发展母基金，通过公开招标方式选定引入资金方。资金方会按照设置优先股的安排，确定参与和退出路径，基金锁定期满后，各参与方可以通过基金份额转让的方式实现退出。引入的资金方如是上下游供应商，通常需要与其提前签订业务合作订单，提供业务合作机会。
另外一个融资的核心问题，城投需要预先考虑到的是，项目如需提供外部担保，往往会牵涉到担保费用，这也会整体拉高融资成本。
4、社会资本方退出方式：社会资本合规的退出方式主要是通过股权转让的方式。以特许经营项目为例：常常会为社会资本方设置一个股权锁定期，锁定期内不得转让，这个锁定期至少会要求项目在建设期不得转让，但项目进入运营期且运营正常平稳，达到一定期限后，投资人可以转让其在项目公司中的全部或部分股权。除了股权转让，合规的退出方式还可以公司减资、回购、破产清算等方式。
为了增加对社会资本的吸引力，以海口市琼山区甲子镇全域土地综合整治（国家级）试点项目为例，该项目就为社会资本方设置了一个刹车性质的退出机制。该项目的收入主要来源为补充耕地指标，由市政府向区政府购买。为了保障社会资本方收益和退出，项目约定了一个退出机制，即社会资本如果经测算，无法在补充耕地指标价格上与地方政府和实施主体达成一致的情况下，可在不认定为违约的前提下，放弃投资。其前期投入，经共同认可的第三方审计后，由后续投资人补偿。
5、施工单位：施工单位重点关注项目的事项目的投建比、工程/建安下浮率，是否需要项目贴息，贴息比例等。这也需要在项目前期谋划过程中，尽快确定项目的建设规模、融资需求。
版权声明：凡注明来源“德泓咨询”的所有内容，版权均属德泓咨询平台所有。如需转载开白，请在相应文章下方留言并附上转载方的公众号ID，转载时需在文章开头注明正确的来源和作者。文中部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
相关新闻
-
德泓观察 | 超大特大城市城中村改造观察系列之二：本轮城改“货币化安置”是否还会是熟悉的配方
引 言 对于本轮城中村改造，决策层已经明确“坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。”而且是要以“新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。”既然是探索新思路，那曾经的配方、熟悉的套路也许已成明日黄花，往昔的岁月只能成为“人面不知何处去，桃花依旧笑春风”的一场追忆。 风乍起、合当奋意向人生！ 万众翘首的山河大学终成一场无法成行的天涯遥盼，但“鲁豫有约”的山东、河南二省的城市更新推进工作还是走在了全国前列。8月3…
-
德泓观察 | “稳中立 进中破”，从12月政治局会议看明年经济发展方向
全年四次经济会议，一般安排在4月、7月、10月、12月份召开，其中7月份、12月份相对重要，而这之中，12月份政治局会议由于是对当年经济工作的总结，而且是为明年经济工作确立发展基调、勾勒政策框架，凝聚发展共识，就显得更为重要。尤其是今年十月份的政治局会议没有具体谈及经济，所以“久违了”的12月8号经济局会议就更惹人关注。 今年的会议通稿相对精简，但也有些新提法，我们可以从通稿中探寻明年的经济发展方向。 一、稳增长基本方向下的“以进促稳、先立后破”，对这句话的理解，我们首先梳理下近三年政治局会议的…
-
德泓观察 | 115后文后，“三大工程”的资金来源与参与路径
115号文之后，财政部的PPP项目库已成光阴的故事，当年的物有所值评价和财政承受能力论证，也成为封存在记忆中那些花儿。那么115号文后，最近被各大会议及文件频频提及的“平急两用公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设”的三大工程会否提速推进，成为各方关注的焦点。 根据115号文要求，“三大工程”的城中村改造和保障性住房建设，都属于115号重点支持的的城市更新领域。当前房地产市场低迷，而房地产又和金融市场、基建投资、城投债务深度绑定，所以成为了当前拖累经济复苏的主要因素。为了提振市场信心，自今年4…
-
项目融资路径解析—基础设施REITs
ABS和REITs作为原理基本一致的融资产品，其目的就是把存量资产未来几十年的现金流，打包放进资本市场之后卖出去。从而实现现金流的一次性收回。但是，REITs属于股权性质的融资，ABS则属于债权性质的融资。 国内基础设施REITS实际上就是“公募基金+ABS”的模式，根据《中华人民共和国证券投资基金法》：公募基金的投资范围限定在已上市交易的股票和债券上，而不包括直接投资不动产资产或非上市公司的股权。因为公募基金受到法规的限制，无法直接投资不动产或非上市公司股权，因此一种解决方法是将房地产投资信托…
-
德泓观察 | 使用者付费下完善价格调整机制的建议
引 言 重庆燃气换表，导致费用增加的事情，成为了街头巷尾热议的话题。经调查，重庆燃气等企业确实存在工作混乱无序的情况，上任不足半年的重庆燃气的一把手，就此被免了职。其实不止成渝，包含深圳、福州、镇江在内，已经有125个市县发布了天然气涨价方案通知，相比天然气，水电涨价从去年就已经开始了，根据广东、安徽等省份公布的方案。涨价幅度最高的地区可以达到30%。 为什么这些公用事业会突然出现集体涨价呢？其实之前的供热、供气、污水处理的公共事业项目，普遍存在一个保底使用量的概念。因为像污水厂、高速…
-
德泓观察 | 实操！三个维度阐述城市更新如何做
引 言 2024年《政府工作报告》中明确指出要稳步实施城市更新行动，城市更新将在促进经济发展、提升民生幸福方面发挥重要的作用。2024年3月7日，郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市城市更新专项规划（2023—2035 年）》，这标志着今后郑州市城市更新工作将充分体现规划引领的重要作用，同时也补齐了城市更新流程中“先体检、后规划、再实施”中的重要一环。 郑州市城市更新在政策制定、入库管理、项目实施等方面均有显著成果，这也为其他城市在如何推动城市更新方面提供了借鉴经验。本文将以郑州市城市更新为例，…
-
德泓观察 | 从中央经济工作会议看2024年基建投资工作重点
上周的政治局会议为我们简要勾勒了2024年经济发展的政策框架，随之本周的中央经济工作会议不仅对2024年经济工作做了具体部署，也重申了政治局会议确立的“稳中求进、以进促稳、先立后破”的发展总基调，与2021年、2022年经济工作会议提出的“稳字当头，稳中求进”相比，今年的政策基调显然更偏重“进”和“立”，更趋向通过积极的发展来解决过程中出现的问题。 “先立后破”，说明“破”和“立”的发展并不对立，而是辩证统一的关系，立是破的前提，破是立的方向，经济的发展必须把高质量的发展作为不可动摇的首要任务，…
