德泓观察 | 房票政策能否解决城中村改造土地征收问题
自从去年郑州、南京开始出台房票安置政策以来，随后宁波、青岛，厦门也曾纷纷跟进出台了类似的政策，而今年广东更是成为了推出房票政策的首个一线城市，由此也是引发了广泛关注。
房票政策之所以如此惹人关注，是因为当前城中村改造过程中，房票安置相比货币安置，能够缩短房屋征收补偿安置的周期，减轻安置过渡费的压力，更重要的是，房票安置有可能会成为化解城中村改造过程中，土地拆迁难题的有效手段。
一、房票的定义
房票简单说就是房屋兑换凭证的简称，以城中村改造为例，房票安置是在实物安置、货币安置之外，为房屋被征收人提供的一种类货币化安置方式。具体来讲，就是征收人与房屋被征收人，双方在签订房屋拆迁补偿安置协议后，征收人将计划安置的房屋结转为一定的货币化补偿金额，以房票形式提供给被征收人。
对被征收人而言，房票更像一个商业承兑汇票，被征收人可以凭借房票，购买参与本区域城中村改造工作的开发商开发的房源。
房票的价值包括被征收房屋折算的金额，还有政策性奖励等，各分项金额明细都会在票面载明。另外，房票的使用也有一定期限设置，以郑州为例，房票的使用期限，最长不超过自房票核发之日起的12个月。
房票安置的做法并非郑州首创，早在2010年，浙江湖州的吴兴区就曾推行房票安置。当时的房票还是以股权形式，将安置房折价入股，村民可以凭房票享受股权分红，也可以打折购买商品房。在2015年全国推行大棚改的时期，鄂尔多斯和台州、温州等地也都曾推行过房票政策。各地推行的房票主要目的一是为了整合当地土地资源，二就是为了缩短安置周期，减少政府压力。
二、城中村改造过程中的问题
与棚改改造的对象主要是国有建设用地不同，城中村的形成，更多是因为城市的发展过程中，城市近郊的村落逐步被划为城市建成区范围内，但由于土地性质的差异，这些村落的发展状况与整个城区的发展状况又格格不入，逐渐演变为“城中村”。
所以城中村土地性质非常混乱，既有农村集体所有土地，又有城市化进程中，已经转变为城市国有建设用地的土地，此外还有预留的建设用地，也就是常称的留用地等。虽然自今年4月份以来，城中村改造的热度很高，但是各地在推行的过程中，遇到的问题与阻力也不少。
1、补偿标准难统一：其中一个核心难点问题，就是城中村改造的土地拆迁过程中，会涉及到村集体、村民以及其他被拆迁方的个性化诉求等各种复杂的问题。
比如由于集体土地本身与国有土地存在的本质差距，国有土地可以参照周边商品房来制定补偿标准，而集体所有土地就要看城中村周边经济发展状况，与一般的农村集体所有土地不同的是，城中村的集体土地还要涉及更多住宅和地上附着物，这样的情况下补偿标准就很难统一。
另外，由于被征收人家庭背景、经济状况情况各异，所以拆迁过程中往往会涉及到村集体、村民以及其他被拆迁方的个性化诉求等各种复杂的问题，有时候也会影响改造项目的推进。
2、拆迁房安置周期长，资金压力大：
在房地产供求关系发生逆转的当下，拆迁安置牵涉到过渡费的发放和拆迁补偿款的集中发放等，都对政府造成较大的资金压力。
三、房票安置的作用
1、现在包括厦门、南京、昆明、等城市，房票已经可以用于集体土地上房屋征收安置。根据目前所了解的情况，广州市的房票政策也是适用于市区内各类城中村改造项目。
房票安置的基础补偿金额是被征收的房屋价值的等价转换，一般由具备相应资质的第三方评估机构对房子的价值，给出一个评估价，然后再根据拆迁所处位置不同，给予不同的政策奖励。比如广东的城中村房票安置政策，中心城区给予2%的政策性奖励，外围城区给予5%的政策性奖励。同时以现金方式奖励被征收人3个月的临迁费。
由于设置了统一的补偿原则，那么评估的时候，不同土地性质下不同的补偿标准就可以得到一个妥善的折算。在拆赔标准和拆赔程序统一的情况下，就可以大大降低拆迁谈判的难度。
2、房票安置对于政府来说，显然可以更大程度上减轻前期资金投入压力，因为不集中进行安置就不需要建设安置房，就不需要当地政府即时集中性地发放大额拆迁补偿款，可以有效减轻城中村改造项目过程中安置费用支出的压力，另外房票还可以通过分期付款的方式减轻地方财政支出压力。
3、对于被征迁人而言，选择房票安置也可以尽快实现回迁，毕竟在房地产下行的情况下，许多被征迁人也担心房子有烂尾或者过渡费拖欠的担心，早日通过房票住进回迁房里，也算落袋为安，毕竟商品房的品质一般是优于安置房的。
四、房票安置的阻力
对于家住在城市中心位置的城中村居民，房票安置反而限制了他们自由选择的范围，如果考虑到后期的出租，可选择的商品房一是增加了购房的成本，二是未来的出租收益还会下降。
对于开发商而言则担心大批安置房业主入住商品房小区，会不会与现业主产生冲突。还有就是房票安置的资金是由政府或其指定的部门核发，未来由负责拆迁的开发商向相关政府指定部门申请办理结算，但是这笔钱是以抵扣土地款的形式，还是以政府支付的形式，以及支付周期都是开发商所考虑的问题。
所以房票虽然提供了一个解决当前城中村改造土地拆迁过程中一个有效的手段，但并不意味着能够一劳永逸彻底根治拆迁难问题，具体执行情况还会因各地差异，以及各个利益相关方的博弈，而存在不同。
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