融资案例 | 农产品智慧冷链物流产业园项目

01 项目背景

该农产品智慧冷链物流产业园项目于2022年申请并通过专项债券9.9亿元，现已发行7.5亿元，因项目申报主体、建设位置、规模内容、总投资扩大等多方原因影响，拟进行专项债券重大变更停用剩余2.5亿元，同步申请银行贷款，保障项目顺利竣备。

在项目业态发生大幅变动情况下，项目总投资提高约30%，并创新调整农批市场盈利模式为“低租金+佣金”方式，提高债贷结合可还款性的同时，顺利通过省厅评审并获批银行贷款。

02 建设目标

本项目旨在通过构建现代化农产品智慧冷链物流体系，提升区域农产品流通效率与质量安全水平，推动冷链物流产业集约化、绿色化发展。项目以服务市及周边地区农产品供应链为核心，打造集交易、仓储、展销、物流于一体的综合性智慧冷链物流产业园。项目将弥补该地区高端冷链设施短板，优化农产品流通结构，促进区域农业产业化升级，并为落实《“十四五”冷链物流发展规划》中“完善农产品冷链物流网络”的要求提供支撑。

03 主要建设规模和内容

本项目总占地约449亩，项目总建筑面积约31万㎡。本项目为综合性农产品物流产业园，建设内容涵盖农产品交易、冷链仓储、展销配套、停车服务及绿色能源利用五大核心板块。项目聚焦农产品“交易－仓储－展销－物流－配套”全产业链，整合交易、冷链、停车等多功能于一体，形成布局完整、设施完善的现代化农产品流通综合体。

04 项目投资及资金来源

本项目资金来源为申请地方政府专项债券资金、银行贷款资金和企业自筹资金。其中，已申请专项债券资金7.5亿元；拟申请银行贷款5.8亿元；企业自筹资金3.5亿元。

05 项目运营模式

该公司作为项目建设单位，开展项目投资、融资、建设、运营等工作。

项目建成后，积极整合相关资源，根据本项目的定位，运营期内建设单位对于农批市场及部分物流区采取“档口租金+交易佣金”的方式自营，其他建筑均以收取租金的形式获得收益，配套停车位、充电桩、光伏发电收入作为还款补充收益。

06 借鉴经验

（1）省内存量专项债“债贷结合”标杆案例

原有项目已发行多批次专项债，在总投资大幅上涨、资金缺口凸显情况下，不新增专项债额度，主动停发剩余未发行专项债，创新采用专项债+银行长期贷款组合融资模式，盘活存量专项债项目，破解单一专项债资金不足难题。

（2）银政前置协同，打破传统融资顺序

专项债重大变更编制阶段即联动银行提前介入评审，同步对齐财政专项债评审、银行信贷风控两套标准，实现发改、财政、银行三方诉求一体化统筹，避免后期方案反复推翻。

（3）收益模型创新，适配双渠道资金审核

针对农批市场专项债收益偏弱痛点，优化设计基础低租金+交易佣金复合盈利模式，既满足省财政专项债现金流评审要求，又提升项目本息覆盖倍数，达到银行放贷风控底线，为农批冷链类项目收益设计提供标准化思路。

（4）深挖本地产销数据，精准支撑项目收益测算

本项目市场分析贴合平顶山本地农业产业实情，量化论证新增农批市场及冷库的建设必要性。同时梳理本地冷链企业、物流配套、商户经营痛点，同步匹配交易、仓储、司机服务等功能规模，数据来源贴合本地产销现状，兼顾专项债财政评审与银行现金流核查双重要求，为项目收益平衡提供扎实市场支撑。