德泓智库 | 专项债领域的城市更新收入类型剖析
作者：李安琪
在专项债支持城市更新的大背景下，深入探究其收入类型具有重要意义。本文基于对公开披露项目（如“中债登”公示的实施方案）的系统梳理，深度解析城市更新专项债项目（主要投向“保障性安居工程及城市更新”领域）在不同细分项目类型下的主流收入类型构成，旨在为项目谋划、融资方案设计及风险管理提供参考。
一、政策背景及资金支持情况
1、政策背景
财政部在6月4日公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，拟支持北京、天津、唐山等20个城市。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元，资金根据工作推进情况分年拨付到位。这体现了国家对城市更新的资金支持力度空前提高。
2、资金来源
目前，城市更新的资金来源包括中央预算内投资、地方政府专项债、超长期特别国债、中央财政定额补助以及市场化融资（如政策鼓励通过REITs、城市更新基金、PPP模式等吸引社会资本参与经营性项目）。其中，地方政府专项债是需要地方政府偿还的。
二、城市更新项目类型及收入类型
1、城镇老旧小区改造
建设内容概要：改建小区的道路及沿街骑楼，建筑本体，小区及周边道路，改造小区配套电力和通信综合管网，小区范围内的河流给排水系统与水系，配建停车场。
收入类型：停车位收入、充电桩收入、广告位收入、活动场地出租收入。
这些收入来源充分利用了小区的公共空间资源，既满足了居民的停车、充电等需求，又通过广告位和活动场地出租实现了资源的有效转化，为项目可持续运营提供重要支撑。
2、保障性租赁住房
建设内容概要：建设配租型保障房；配套公共设施，包含机房、地下室等；以及配套建设道路；建设停车位、充电桩设施。
收入类型：保障房出租收入、便民服务设施出租收入、停车费收入、充电桩服务费收入、物业管理收入、土地出让收入。
多元化的收入渠道不仅保障了保障性租赁住房的运营资金，还通过便民服务设施出租和土地出让等方式拓展了项目盈利空间，提升了项目的经济可行性和可持续性。
3、公共租赁住房
建设内容概要：对已分配及定向配租的空置商品房及二手房进行分隔改造和简单修缮。
收入类型：公共租赁住房出租收入。
这种稳定的收入模式为低收入群体提供了可负担的住房选择，同时也确保了项目的可持续运营，是城市住房保障体系中的重要一环。
4、城中村改造
建设内容概要：新建住宅、公共服务设施、地下室以及围墙、道路广场、绿化景观、给水、雨污排水、燃气、电力、通讯等工程。
收入类型：停车收入、充电桩收入、广告收入、土地出让收入、复建房回购权益收入。
多维度收入来源为城中村改造项目的资金平衡提供了有力支持，助力城中村实现从“脏乱差” 到 “洁净美” 的华丽转身，提升城市形象和居民生活质量。
5、保障性住房
建设内容概要：建设保障房及配套居住公共服务设施，配套建设地块内室外配套工程。
收入类型：保障性住房租赁收入、停车费收入、充电桩服务费收入、物业管理收入。
这些收入保障了保障性住房的正常运营，同时通过提升居住品质，增强了居民的幸福感和归属感，促进了社会和谐稳定。
6、老旧街区改造
建设内容概要：建筑外墙、楼道等公共部位改造提升；建设村道；扩建水泥路面；建设人行步道；新建休闲健身广场等，房屋修缮保护；小区雨污水管网，供水管网，燃气管道工程；垃圾分类设施；配套消防、停车、充电等设施。
收入类型：停车位收入、广告牌收入、产业园区出租收入。
通过改造，老旧街区焕发出新的生机与活力，吸引产业入驻，带动周边经济发展，实现了经济效益与社会效益的双赢，是提升城市文化魅力和经济活力的有效途径。
7、老旧厂区改造
建设内容概要：将老旧厂区改造成为文化旅游基础设施。
收入类型：景点服务收入、展厅收入、停车收入、广告收入、充电桩收入。
这种文旅融合的发展模式盘活了闲置的老旧厂区资源，为城市增添了新的文化旅游景点，推动了城市文化产业的繁荣发展，拓宽了城市经济发展的新路径。
三、收入类型分类汇总
为更清晰地呈现城市更新项目的收入类型，特整理如下表格：
表1：城市更新专项债主要项目类型与核心收入来源对照分析
表2：城市更新专项债项目主要收入类型特征与应用分析
收入结构核心发现：
1、”万能收入”类型：停车位收入、充电桩收入、广告位收入 作为可嵌入性强、具有一定规模潜力的经营性收入来源，在绝大多数城市更新专项债项目中被广泛应用，构成项目收益来源的“基础底盘”。其普适性源于其与居民生活、社区活动的紧密关联，以及相对较低的运营门槛。
2、项目类型决定收入主导模式：
居住属性主导型（保租房、公租房、保障房）：核心依赖租赁类收入（住房租金），辅以停车、充电、物业等配套服务收入，形成“主+辅”结构。租金稳定性是关键。
片区综合改造型（老旧小区、老旧街区、城中村）：小微经营性收入（停车、充电、广告）是基础，同时积极挖掘空间活化收入（商业/园区租赁）和潜在的土地资源收益（城中村），形成“小微+租赁+（土地）”的组合。
功能转型活化型（老旧厂区）：收入来源更多元，依赖于文化旅游运营收入（门票、服务、展厅）与“万能收入”（停车、充电、广告）的协同效应。
3、单一收入来源项目风险较高：如纯公共租赁住房项目，高度依赖单一租金收入，对财政补贴或运营管理的精细度要求较高。
4、土地出让收入的特殊性与风险：在城中村等项目中作为重要收入来源，但其一次性、周期性特征明显，且受市场波动影响大，需谨慎评估其在偿债计划中的占比和时序安排。
通过以上分析，我们对专项债领域的城市更新收入类型有了全面且深入的了解。这些收入类型为城市更新项目的可持续发展提供了经济基础，也为地方政府专项债的偿还提供了一定的保障。在实际操作中，各项目应根据自身特点，合理规划和利用各类收入来源，以实现城市更新的长远目标。
作者：李安琪
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