融资案例 | 某市某片区提质更新项目

01 项目背景

本项目是深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作重要论述和党中央、国务院关于实施城市更新行动决策部署的具体实践。2025 年 8 月，市委主要领导在实地调研某区某街区时明确指出，要抢抓当地文旅产业跨越式发展机遇，特别是充分发挥邻近的某古城国家级旅游休闲街区的强大虹吸效应，通过高水平的策划与运营，统筹利用好当地独特的滨水生态与文化空间，推动文、商、旅深度融合发展。本项目正是响应市委市政府号召，以城市更新为契机，选取承载当地历史文脉的某片区为核心，旨在通过系统性提质更新，优化城市结构、完善服务功能、赓续历史文脉、提升空间品质，打造一个彰显古都风貌、充满现代活力、宜居宜业宜游的高品质特色街区，成为当地推动城市高质量发展、促进消费升级、增强城市吸引力的重要引擎。

02 建设目标

1）功能完善与民生改善目标：以完整社区建设为标准，系统性补齐片区在公共服务、基础设施、人居环境等方面的短板，切实提升居民的生活品质与幸福感。

2）文脉赓续与特色塑造目标：深入挖掘当地历史文化内涵，保护与活化利用老建筑、老街巷格局，通过 “老建筑 + 新消费” 的共生发展模式，塑造具有鲜明当地标识和时代感的文商旅融合特色街区。

3）产业赋能与活力激发目标：积极承接某古城客流溢出效应，精准植入文旅新业态、消费新场景，优化提升商业业态布局，显著增强夜间经济活力与街区 “烟火气”，将片区打造为某市东部区域性文商旅新地标和年轻力消费目的地。

4）可持续发展与典范打造目标：创新项目实施与长效运营机制，探索可复制、可推广的城市更新模式，力争成为某省乃至全国范围内，通过城市更新推动历史文化街区复兴与城市高质量发展的典范案例。

03 建设内容

项目位于某市十大城市更新片区之一某古城片区，建设内容主要涉及：

1）老旧街区改造：包括临街建筑改造、特色市集、照明及配套设施等

2）完整社区建设：主要改造社区综合服务站、智慧社区系统，养老托育及适老化改造等。

3）基础设施提升：改造管网线路、内外地面道路改造、停车场改造、充电设施，及其他配套设施建设。

04 总投资及资金来源 

项目总投资约5亿元。其中：银行融资4亿元，自筹资金1亿元（含0.8亿元政策性金融工具资金）。

05 运营模式

1）理念前置，规划与运营深度协同：贯彻 “运营前置” 理念，在项目策划、规划、设计、建设全周期，深度融入未来运营的市场需求、业态规划、动线设计与管理要求，确保硬件建设与软件运营无缝对接，从源头上保障项目的商业可行性与市场竞争力。

2）机制创新，破解产权与统筹难题：通过 “统一回租、集中改造、整体运营” 的机制，有效破解老旧街区普遍存在的产权分散、诉求多元、难以统筹的难题，为街区的统一规划、统一招商、统一管理、统一推广奠定基础，实现整体品质与价值的跃升。

3）生态构建，招商与管理双轮驱动：执行 “统一招商”，严格遵循业态规划，精选符合街区定位的品牌与主理人，构建互补共生、富有层次的商业生态。实施 “统一运营 + 标准化管理”，建立专业的运营管理平台，为入驻商户提供品牌推广、营销活动、培训赋能等全方位支持，实现街区整体繁荣与商户个体盈利的双赢。

4）长效保障，实现可持续发展：搭建智慧化街区管理与运营保障体系，实现精细化、智能化管理。通过持续的业态优化、营销创新与服务提升，动态适应市场需求变化，确保街区长期保持活力与吸引力，实现社会效益、文化效益与经济效益的有机统一与可持续发展。

06 借鉴经验 

1）坚持 “运营思维” 引领全过程：城市更新项目成功的关键在于长效运营。必须从项目构想之初就引入运营思维，以终为始，避免建设与运营脱节。

2）注重 “公益性与经营性” 平衡：巧妙设计项目包，将基础设施、公共服务等公益性内容与商业开发、产业运营等经营性内容捆绑实施，用经营性收益反哺公益性投入，增强项目融资可行性。

3）创新机制破解核心痛点：针对老旧城区、街区改造中产权分散、利益协调难等共性难题，大胆进行机制创新，采用统租运营、合作共建等模式，为项目顺利推进扫清障碍。

4）深度融入区域发展大局：将单个更新项目置于所在区域乃至全市的发展战略中谋划，借势发展，实现联动效应，提升项目必要性与战略价值。

5）提前谋划资金组合方案：主动研究并积极争取各类政策性金融工具、专项资金、商业贷款等，根据项目特点设计最优的资金组合，降低融资成本，保障资金链安全。

6）重视文化传承与现代表达：在更新改造中，必须处理好历史保护与创新发展的关系，让历史文化通过适宜的业态和场景 “活” 在当下，成为项目的核心吸引力。

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