德泓咨询干货丨第八期：医养康养课题 养老项目选址及开发模式
本文重点梳理了影响养老项目选址的三大因素，并针对影响因素综合考量提出了三种不同区位的开发模式。
三大选址因素
一、环境因素
优良的环境条件对老年人的身心健康十分重要。环境因素不仅影响老年人居住的舒适度，也影响投资人选址决策结果、开发成本等方面。养老项目应以绿色环境为主题，远离噪声和污染源，让老年亲近自然、享受自然。主要环境因素包括：
（一）空气质量。良好的空气环境有利于老年人出行以及身体锻炼。空气质量评价主要指周边空气污染情况，包括悬浮微粒、氮氧化物等。
（二）周边绿地覆盖率。绿地覆盖率是指一定区域内总的绿地覆盖面积除以城市总面积得出的数值，区域内绿化越好，居住环境越舒适，越能吸引老年人前来养老。
（三）周边湖泊、河流的距离。养老项目选址离湖泊、河流越近，表明周围环境越好，吸引力越强。
（四）周边度假区的距离。度假区一般会选在有山有水的地方，且环境较为优美，距离度假区近则表示养老项目所选位置整体环境较为良好，利于老年人的身心健康。
（五）周边噪声污染源的距离。噪声是影响人们正常生活较大的因素之一，周边的噪声太大会影响老年人正常的生活，给老年人的身心健康造成负面的影响，进而会降低老年人入住意愿。
（六）周边污染工厂的距离。老人身体机能的下降对污染比较敏感，如果居住的环境离污染源近，对老人的身体和心理都会产生危害，也会降低养老项目的吸引力和老人购买意愿。
（七）周边垃圾处理厂的距离。老年人的免疫力普遍降低，养老项目选址离垃圾处理厂较近会对老人身体产生影响，也会直接降低项目环境品质。
二、配套因素
完善的配套设施是一个成功的养老项目的必备条件，也是老年人在选择时主要考量的因素之一，投资人在项目选址时理应给予足够的重视。配套因素主要包括：
（一）周边大型超市的距离。便捷的生活配套对老年人而言很重要，这是他们在选择养老项目时考虑的重要因素之一。对投资人而言，如果周边有完善的生活配套设施，就可以节约相应配套设施建设成本。
（二）周边农贸市场的距离。老年人注重养生，很多人喜欢自己做饭，居住地周边是否有农贸市场，也是许多老年人考虑的因素之一。
（三）周边医院的距离。老人伴随着年龄的增大，无论是从心理上还是身体上，都对医院有着很强的依赖性。因此，周边的医疗条件也是他们着重考虑的因素之一。项目选址临近城市医疗点，有助于依托社会医疗资源降低配套成本，对于层级较高的养老社区周边尽量有大中型医疗设施。
（四）周边公园的距离。公园已经成为老年人户外休闲活动的主要场所，因此，养老项目选址也应考虑周边公园的距离，特别是对于用地紧张的养老项目，周边近距离的公园配套可以适当缓解项目地块本身园林景观的配置压力。
（五）周边文化馆、老年大学的距离。老年人需要有活力的生活方式和对外交往的空间，丰富的业余生活有利于老人的身心健康。因此，优质、齐全的文化、健身、娱乐、休闲配套有利于丰富老年人的精神生活。
（六）周边公交、地铁的数量。老年人行动不便，对公共交通的依赖性很强，便利的交通系统可以方便老人出行。
（七）周边主干道、次干道的距离。老年人选择养老居住地时会考虑周围的交通系统，方便子女平时的探访；同时，便捷的区位交通及路途通达，也是为方便救护车、消防车等迅速通行。
三、经济因素
对于投资人而言，养老项目的经济效益是衡量其选址是否成功的重要标准。老年人在选择养老项目时会考虑自身的经济支付能力，因此，养老项目选址时要考虑一定区域内的经济水平。经济因素主要包括：
（一）区域内房屋的均价。这直接影响消费者的购买能力，若所选区域的房价太高则会导致一部分老年人无力承担，降低养老项目的购买力。
（二）土地的价格。投资人取得土地时付出的价格越高则表示开发成本越高，承担的风险越大；同时高地价会使得项目预期的养老产品定价比较高，一定程度会降低老年人对项目的购买力。
（三）区域人均消费水平。在养老项目选址时，投资人应仔细考察该地区的人均消费水平来预测养老产品的支付能力。
（四）周边竞争者数量。养老项目在选址时，应尽量避免与其他竞争者在同一地点开发建设同质产品项目，避免形成不良竞争，影响市场吸引力，进而影响项目经济效益。
（五）区域的人口密度。人口密度是投资人做决策的重要因素，区域人口密度越大表示消费者市场越大，潜在客户越多，在该区域取得更好市场效益的可能性会更大。
（六）区域老龄人口规模及特征。养老项目的客群对象就是老年人，因此，养老项目选址要注意老年人口规模、空间分布特征以及空间发展趋势等，以便项目能精准客群定位、迅速引流。
（七）城市发展规划。在进行养老项目选址时不仅要考虑区域短期规划还要考虑长期规划，依照现有的资源以及发展趋势来配置养老产品，做到与当地的城市规划及养老规划相匹配。
（八）区域政府支持度。政府对其支持力度的大小直接影响项目的规划选址过程。政府支持给予土地或税收等方面的优惠越多，对投资人来说预期经济效益越好。
三种开发模式
一、中心城区模式
中心城区模式是指养老项目设于城市经济繁荣、文化活动较为丰富、活力性较强的地带。如何更高效的利用有限的土地资源拓展更多经济上的可能性是这类养老模式开发面临的难题之一。目前该模式多数是基于现代老年群体养老生活需求与高效利用城市地块价值，以高层养老公寓+商业裙楼综合体的设计模式，同时引入先进的医疗技术与设施，整体强化养老住户体验感的设计理念，构建集合多种业态的“垂直微型养老综合体”。
（一）优点
城市中心区交通发达、便捷，长者可以乘坐公共交通到达市区内的老年活动中心、老年大学、超市、公园、健身场所、医院等地，具有离家近、亲近子女、离公园近、离医院近等特点，长者不用远离原有生活环境，不脱离既有社交生活圈，不与家庭亲友分离，同时更贴近人间烟火，长者可以更好的融入周围的环境，延续美好生活状态。
（二）缺点
地段决定价位，城市中心区的土地价格昂贵，布局成本也势必会提高。一方面给入住长者带来费用上的负担，将中低收入有入住需求的长者拒之门外；另一方面项目开发上多会选择高密度的模式，长者居住设施的外部环境相对减少，室外交往和逗留的场所不能得到充分保障，制约着养老设施的规模和服务质量。
（三）应对方案
1、针对费用较高这个问题，要尽量依靠当地政府对老年人入住在政策上的支持，也要依赖于社会福利、养老保险等力度的进一步深化。
2、针对高密度的开发模式问题，并非意味着养老项目不适合高密度的这一场地开发类型，相反，紧凑式的场地开发对于城市来说是成熟和有效的开发模式。高密度的开发要注重建筑内部的活动空间设计，加强室内空间和室外空间设计的联系性，利用屋顶花园、露台、阳台等形式创造出多种室外空间的可能性。使老人的活动空间从高密度的束缚中解放出来。
3、针对城市中旧建筑改造这一问题，首先，要统筹利用社会的闲置资源，并不是所有的旧建筑都适合改做养老设施；同时，改造之前的建筑（群）对养老设施也需要有一定的适用性。
（四）典型案例
中心城区开发养老项目的典型案例–上海鸿泰·乐璟会。
鸿泰·乐璟会，既是一家上海高档养老院，也是上海最好的医护型养老院，作为国际标准养老模式CCRC在中国的落地之作，鸿泰·乐璟会择址上海中山公园旁，是上海市中心难得一见的高端颐养项目，旨在为长者提供具有上海情怀的、舒缓而美丽的老克勒品质颐养生活，是上海市中心非常稀缺的上海医养结合养老院。
乐璟会结合中国国情，充分借鉴美国养老的模式与做法，独创生活、活动、膳食及健康四大管家亲情式服务体系，全楼适老化装修及家具，标配地暖、中央空调及新风系统，红外报警、智能床垫等8大智能系统，以及多功能影音厅、图书馆、棋牌室、乐璟学堂、球类活动区等9类文娱设施，并与上海译制片厂、上海市老记者协会等众多机构跨界合作，提供多达69项基础服务，全方位关注长者生活，致力于为长者家庭定制一站式高端颐养解决方案。
二、城市郊区模式
城市郊区远离城市中心的嘈杂喧闹，具有相对市区中心较好的生态环境，多位于自然风景区附近。加之市区的养老机构已处于高度饱和状态，可供开发利用的空间有限，近年来越来越多的养老项目选址于此。
目前多数的城郊养老，一般选择在城市周边交通时间在1-2个小时左右的区域，这里相对来讲基本配套设施完善，自然资源相对良好，空气洁净、环境优雅。而且城郊养老可以考虑将养老可以和文旅结合起来，将养老社区景区化、景区社区化，把养老、度假、观光整合在一个空间，既解决了人气问题，又解决了选址和环境配套等问题。
（一）优点
场地开发模式灵活，既可以选择低层高密度的开发模式又可以选择高层低密度的开发模式；老年人的服务配套设施用地充足，可为老年人提供多种室外活动空间、健身空间、交往空间；设施周围已经形成了一定的建设规模，地块比较接近城市快速路、城市干道、城市环路等，交通时间上虽然耗费较市区长，但也比较通达，易于到达城市中心和其他地方；郊区养老项目最直观的优势是空气质量好，自然环境好，物价水平相对较低，瓜果蔬菜新鲜。
（二）缺点
郊区的养老项目在医疗、交通、配套设施等方面没有市区优越，“多数民办养老项目位于郊区，公办养老院位于市区”的观念影响，人们不愿意到郊区的养老机构去养老，在我国的一些地区出现了中心城区养老床位已是“一床难求”，而郊区养老机构入住率平均只在六成左右的现象。
（三）应对方案
1、针对区位上的先天劣势，要靠后天的补足。一方面可以利用增值服务来补足，如：上海浦东春雷养老院就制定了许多优惠服务，老人每月享受一次免费理发服务；每月特设“探亲日”，有专车停在人民广场，将家属集体接过来探望老人。另一方面，要提高管理服务水平。
2、针对医疗问题，机构在选址时，尽可能地靠近医疗设施，最好是医保定点医院；可委托协作医院做定时定点上门服务，为老年人体检，做到早发现早治疗；可根据养老项目规模的大小，考虑设置内部的社区医疗服务中心或门诊医院。
3、针对交通问题，在选址时，养老项目应选择接近城市干道或城市主要道路的地方；项目产品服务上也可以做出努力，如在市区开设班车，一方面作自我宣传，另一方面也邀请市区老人亲自到郊区养老项目实地感受。
（四）典型案例
城郊开发模式的典型案例如奥伦达部落·原乡。
奥伦达部落·原乡，一个有着北京最美度假小镇之称的休闲度假区，背倚燕山余脉，面朝浩渺官厅，在古崖居风景区山麓，有着城市红尘之外的绝美环境。远可眺官厅水库，近可览山色泉声，依托自然山水，让人回归自然，放下身心，享受宁静。
奥伦达部落·原乡，原乡小镇总占地面积8000亩，以心身健康为核心产业，文化产业为特色，延伸出运动健康、有机健康、养生保健、艺术文化、特色教育、休闲度假等多元产业，并配以会员文化同创，打造中国的“美国杰克逊镇”(Jackson Hole)。
小镇十余年间对聚落文化持续经营，打造出一个以梦想聚落为文化运营核心的新型特色小城镇。截止目前，奥伦达部落已经拥有花友汇、油画苑、话剧社、合唱团、足球俱乐部等百余个梦想聚落，秉承“同话、同好、同创、同享、同在”的五同理念，并构建“资本共享、文化共享、运营共享”运营体系，为会员打造实践健康与幸福梦想的聚集地。
三、新区开发模式
新区模式是为了提升区域养老水平，促进新区开发建设和全面快速发展而选择的一种模式。城市副中心、新城区的建设都可以采取这种模式。
（一）优点
在这里建设养老机构也会在硬件上达到较为先进的水平。建设用地比较宽敞，储备用地比较充足，利于养老建筑大规模的集中开发。
（二）缺点
新区的首要矛盾是基础配套设施的矛盾。资源的暂时短缺给老年人带来生活的不便。完全崭新的环境可能会带来老年人心理上的不适应。
（三）应对方案
首先，要统筹规划，分期开发建设；其次要实现资源共享，提升养老机构的服务水平，带动整个区域的服务水平；最后，关键是政府的支持力度，同时要与周边的配套设施规划相协调。
（四）典型案例
新区开发模式的典型案例–国内首个“保单+实物对接”的武汉合众优年养老社区。
合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。
本案位于湖北省武汉市蔡甸区后官湖生态新城，总占地2400亩，160万平方米建筑面积，国内首屈一指的世界级养老健康新城。
1、功能完备，配套全面：大型超市、四大主题会所、专业健康机构、银行、幼儿园等。
2、4大板块：养老、养生、医疗、休闲度假。
3、8大功能区域：持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心、休闲度假酒店、康体中心。
4、户型介绍：最高层8楼，西班牙式建筑风格，大部分3层楼，全部带电梯，户型方正实用
2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。项目为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，实现了养老模式和保险模式双创新，瞄准的正是中产阶层的养老市场。
研究结论
从项目定位角度，如果项目定位健康型老人服务，则项目位置可以选择在郊区或者市区，也可以选择新区，环境好、交通方便、安全卫生、餐饮合理营养、娱乐活动丰富、健身活动室、绿化设施、医疗室、康复室等都应具备。如果项目定位为半自理、不能自理老人，就是护理院形式，则项目选址建议选择在市区，离家近，家人方便探望，最好能注册成为医保定点单位；当然，也可以选择在城市郊区，但是项目本身一定要有一定水平的医疗服务能力。
从项目开发方式，如果是新建新型老年社区，建议选择郊区或者是高新区模式，低价相对较低，而且可以建设多种老年设施，从更多样的角度提供适应老年人生活的场地。在城市中心区适合采取改造提升的方式，将周边资源整合利用，降低成本，同时也激活城市某些衰败地块的活力。
项目开发规模及开发强度方面，市区模式一般受土地和城市空间限制，往往开发规模不大，且城市中心模式由于占地面积小，要选择高密度的开发强度；而郊区模式和高新区模式可以选择较大规模的开发，可以选择低层高密度和高层低密度两种开发强度。
因此，养老项目不论采取以上哪一种选址模式都应考虑三方面的因素：环境、配套及经济三方面因素，同时需要结合三种不同区域，采取相应的开发途径，聚焦精准的项目客群，设计针对性的养老服务产品，合理确定项目定位、规模及开发强度等，赢得较好的市场竞争力和核心吸引力。 （康养医养）
