乡村振兴课题 （十）| 乡乡村振兴项目调研之田园综合体篇——走进田园东方

乡村振兴课题（十）| 乡乡村振兴项目调研之田园综合体篇——走进田园东方

一、项目概况

田园东方，位于无锡市阳山镇，是国内首个田园综合体，也是中国首个田园主题旅游度假区，江苏省新型城镇化建设样板，文旅产业带动城乡融合发展项目标杆，项目集生态农业、旅游休闲度假、田园生态居住于一体。

在不到五年的时间内，不仅探索实现了项目的有效运转，还以此为样板在全国范围内进行了五个城市的铺点建设，组成了内涵丰富的功能群落，完整呈现了田园人居生活，已成为长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。

二、项目区位

无锡阳山田园东方项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇，位于长三角经济圈的阳山镇近郊区域，高铁距苏州、常州15分钟左右、距上海45分钟；距上海虹桥机场及南京禄口机场约1小时30分钟车程，交通便捷且拥有丰富的农业资源和田园风光。

项目区位图

三、单位简介

田园东方投资集团有限公司（以下简称“田园东方”）是我国首个田园综合体打造者、田园文旅产品与运营实践者。

公司以新田园主义为理论基础，以田园综合体为商业模式，以文旅项目规划、开发、产品、运营为主要业务，田园文旅小镇、田园度假乡村为项目类型。

田园东方创建于2011年，自2012年开始田园综合体模式理论构建和项目实践，主张以文旅产业带动城乡融合的新型城镇化发展。已建成以无锡项目、成都项目等为代表的一批田园综合体标杆项目。

四、项目建设历程

2013年9月——无锡田园东方项目正式开工建设；

2014年3月28日——无锡田园东方示范区正式开园；

2014年12月27日——拾房书院开业、田野乐园开园；

2015年1月1日——田园大讲堂落成；

2017年1月20日—— 田园东方蜜桃度假村开业；

2017年12月18日——北区田园文旅小镇蜜桃街奠基开工……

五、项目定位

项目以“美丽乡村”为背景，以“田园生活”为目标核心，以生态农业”为引领，通过三生（生产、生活、生态）、三产（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，打造集农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能于一体的东方田园水蜜桃观光旅游目的地。

以生态农业为主体的国内首个大型田园综合体——提升农业生产、引进休闲旅游产业、建设幸福人居，在城乡一体发展格局下，塑造现代人的梦里桃花源。

项目局部实景图

六、顶层设计

（一）、设计规模

项目总规划总面积约6000亩，约占镇区总面积的1/10，其中3500亩为水蜜桃种植地。项目整体分示范区和北区两个分区：示范区2014年开业，占地面积287亩；北区占地约5700亩。

（二）、设计构思

复兴田园，寻回初心。

项目的初衷是在城乡演替中实现回归田园、建设美丽乡村的梦想;核心是根植于土地与田园的新的生活方式的营造。在这个过程中，实现田园空间与居住工作空间的有机结合、农业产业功能与休闲功能的有机结合、农业产业功能与文化产业的有机结合、乡村建筑空间与新型居住空间的有机结合等。

项目整体鸟瞰图

七、功能布局

项目以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。整体包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。

2012年第一版规划图

项目旨在打造活化乡村、感知田园城乡生活，将生活与休闲相互融合。为了将江南农村田园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，并按照修旧如旧的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。在原有村落格局得到较好保留的基础上，设计又赋予了这片场地新的生命活力。

项目总平面规划图

八、项目组成

【示范区】

示范区占地面积287亩，其中92亩为国有建设用地，建设田园社区板块，由387栋联排别墅组成，70年产权的住宅，每家业主分四分菜地租种；文旅＋农业板块195亩，为农村集体用地。

示范区规划平面图

（一）农业板块

规划形成：四园+四区+一中心

1、四园

有机农场示范园：

（1）科技研发与成果孵化中心；

（2）标准化育苗中心；

（3）智慧果园；

（4）有机水蜜桃种植示范区；

（5）富硒桃种植示范区；

（6）新品种水蜜桃种植示范区；

（7）水蜜桃标准化种植。

果品设施栽培示范园：

（1）水蜜桃设施栽培示范区；

（2）优质蜜梨果园；

（3）优质枇杷果园；

（4）特色柑橘果园；

（5）优质猕猴桃、葡萄果园；

（6）水蜜桃标准化种植。

水蜜桃生产示范园：水蜜桃生产示范园、水蜜桃标准化种植果园。

蔬菜水产种养示范园：

（1）设施蔬菜；

（2）露天蔬菜；

（3）水产养殖区；

（4）水蜜桃标准化种植果园。

2、四区

农业休闲观光示范区：

（1）蜜梨采摘园；

（2）枇杷采摘园；

（3）柑橘采摘园；

（4）猕猴桃葡萄果园采摘园；

（5）水蜜桃采摘园。

苗木育苗区：

（1）设施大棚；

（2）露天育苗区。

产品加工物流园区：成品仓库及物流管理中心。

现代农业展示区：

（1）高标准农田（果园）示范区；

（2）景观农业示范区；

（3）生态环境规划之水循环氮磷拦截池。

3、一中心

园区综合服务中心：

（1）管理服务、信息、教育中心；

（2）专家院士研究工作室。

（二）田园社区板块

田园东方居住板块的产品以“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。

田园社区主力户型为145和175平方米，最小户型95平方米，最大户型250平方米，前面带车位，后边带一个小院子，每家分四分菜地租种；开盘精装1.8W，整栋出租出租每晚1200元。

田园社区板块

（三）文旅板块

1、拾房清境文化市集

以“创新发展”为思路，项目引入拾房清境文化市集等顶级合作资源。清境拾房文化市集是田园东方携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居，由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成，包含拾房书院、井咖啡、绿乐园、面包坊、主题民宿、主题餐厅等。

拾房书院

2、特色文旅项目

包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务，提供特色的个性化旅游服务。

特色文旅项目

3、亲子活动基地

建设亲子活动基地，包括蜜桃猪田野乐园、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁广场以及DIY教室等。完整呈现田园人居生活，打造长三角最具特色的休闲旅游度假目的地。

蜜桃猪田野乐园

北区

田园东方蜜桃村北区位于无锡田园东方蜜桃村示范区以北，占地面积约5700亩。一条最美田园路串起的整个项目范围内，规划建设：

1个小镇中心；

2种田园社区（分散式、集中式）；

3个农业基地（休闲农业、CSA社区支持农业、生产性农业园区）；

4个度假产品（精品客栈、民宿聚落、度假村落、生态营地）；

5个主题游乐（田野乐园、家庭农场、拓展乐园、田野花谷以及主题农庄）。

九、深度交流

实地调研结束后，田园东方农业发展有限公司总经理赵立朝先生真诚、详细的分享了田园东方项目运作过程中关于土地整理、客群分析、运营与盈利分析等相关内容。

深度交流

（一）项目土地整理

示范区2014年开业，客流在30万左右，项目最火爆时候——2018年接待1000多批次的考察；北区占地约5700亩。

示范区占地面积287亩，其中92亩为国有建设用地，建设田园社区板块，由387栋联排别墅组成，70年产权的住宅，每家业主分四分菜地租种；文旅＋农业板块195亩，为租用的农村集体用地。

（二）产品体系

项目产品以主题游乐产品为引擎，民宿、酒店产品、社区为核心，以文化、生态体验活动为配套，是典型的旅游目的地模式，主要产品为度假、休闲、商务、团建、接待考察等……

（三）客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季，有几个特点：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右；

2、周末的客流量较大，其中休闲度假客占8—9成；

3、国定假期客流量大，如十一黄金周、五一小长假等；

4、在工作日和旅游淡季，项目利用配套的会议中心引入一些商务会议客群作为补充，比重大概只占到10-20%；而重头戏还是在于休闲度假客群，占到80-90%；

5、2019年客流量20万，其中住宿客7万人次，考察团3万人次，团散客10万人次；住宿客中48.21%来自于上海，10%来自无锡，15%来自江苏，剩余为其他；客层结构：0-3岁的亲子家庭占8%，3-12岁的亲子家庭占比68%。今年受疫情影响，客流量10万左右。

（四）营收模式

项目以区域开发的思路来开发，首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+社区综合盈利模式；后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。

今年整个项目采取开放式的运营模式，平日主要针对阳山及周边的6镇家庭客，都市企事业机构商务、团建客户；周末通过活动定期导流无锡家庭客流；以田园特色活动的方式来导入都市客流，以夜间休闲体验的方式来导入周边社区客流；田野农场单独入园，以60元门票的价格来主推田野农场的年卡……其中餐饮、活动、会务、酒店仍是主要收入来源。

（五）运营模式

田园东方与当地村民合作建设，村民以流转的农地等作价24%的股份进入。项目打造生态、生产、生活的三生空间的复合产品，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园社区复合功能。

十、调研总结

（一）项目充分利用国家、地方相关政策红利，打造文旅+产业+社区的文旅产业带动城乡融合发展模式，实践田园文旅产品与运营。

（二）田园东方作为我国首个田园综合体，是结合拾房村的现状，通过优势、劣势分析，在充分对比的基础上，进行统一规划、统一设计。以企业主导、政府搭桥、农民参与、多方共建，打造生态、生产、生活的三生空间复合产品，实现一二三产融合。

（三）随着近几年项目的不断推进，结合市场和客群需求变化，根据企业发展需要，动态调整项目的产品业态和发展重点。

2014—2015年：田园场域下营造的田园生活方式；

2016—2017年：田园场域下营造的田园旅游方式；

2018—2019年：田园场域下营造的田园度假方式；

2020年：田园场域下营造的田园社区+度假方式。

（四）项目深挖当地文化元素，与新型兴产业进行融合，用新的创意加持，在传承的基础上，不断延续新的东西，与时俱进，用文化内涵来提升产业价值，既延伸了产业链条，又形成了自己的独特魅力，使整个项目真正的“活”起来！

水蜜桃文化：蜜桃村以水蜜桃为主题，围绕水蜜桃春夏秋冬，一二三产做足产业经济，带动产业融合发展；研发桃花、桃叶、桃木、桃胶、桃果为主题的二产衍生品。