乡村振兴课题（五）丨乡村振兴项目操盘要点之农业产业园篇——走进西姜寨爱思嘉现代农业产业园

一、区位概况

西姜寨乡隶属八朝古都开封的祥符区，北宋时期的运粮河纵穿而过。西姜寨乡总面积 145 平方公里，下辖 31 个行政村，86 个自然村，总面积 140 平方公里，耕地面积近 10万亩，总人口 7.2 万人，其中镇区人口 0.26 万人。郑民高速新 310国道（祥港大道）横穿东西，开港大道和省道 219 线纵贯全境。2016 年 7 月 27日，由全国 70 多家广电媒体主办的 2016“中国最美村镇”评选活动首轮投票结果揭晓，西姜寨乡得票数全国第一。2017年12月17日，西姜寨乡获评2017中国最美村镇50强。

开封市乡村振兴“1+6”示范区：“1”是指1个乡镇（即：朱仙镇），“6”是指6个村（即：鼓楼区仙人庄办事处余店村、仙人庄村、茶庵村；祥符区朱仙镇老饭店村、小店王村，西姜寨乡西姜寨村）。

西姜寨田园综合体项目位于开封市祥符区西姜寨乡，整体规划面积约 27720 亩。规划区域东临历史四大名镇朱仙镇，西邻中牟县，北邻城乡一体化示范区，地处郑汴港金三角地带、开港经济区核心地带、大郑州都市区的核心发展区域，地理位置优越。

西姜寨田园综合体项目位置图

西姜寨爱思嘉现代农业产业园为西姜寨田园综合体“一心”“一带”“一环”“三区”“一园”中的“一园”，位于整个项目中南部。

西姜寨爱思嘉现代农业产业园项目位置图

二、项目历程

西姜寨爱思嘉现代农业产业园项目于2018年开始谋划，农业嘉年华景区2020年3月17日举行项目开工奠基，历时181天建设完成；于2020年9月22日开园，并作为2020年河南农业丰收节主会场，当日上午，开封市文化广电和旅游局党组书记、局长魏培仕、大宏农旅董事长郭大宏为第三届“中国农民丰收节”河南主会场——开封爱思嘉·农业嘉年华景区进行AAA级景区授牌仪式，这标志着开封爱思嘉·农业嘉年华景区正式跨入国家3A级旅游景区行列；嘉年华景区于今年“十一”期间举办了“河南宝贝狂欢节”、“开封菊花节分会场”登系列活动，“河南宝贝狂欢节”以“神奇新农业，孩子新世界”为基点，穿插多种童话主题演艺活动，打造沉浸式的童话体验。

三、单位简介

河南大宏农旅集团是一家服务于乡村振兴建设的集团化公司，做为河南省乃至全国乡村振兴中“资本下乡”的企业典范，致力于通过为客户提供健康食品、优美和谐的自然环境、现代化的生活方式，成为城市和乡村居民共同的“美好生活综合服务商”，乡村振兴模式的探索者和引领者。

公司目前分别在祥符区开发运营西姜寨田园综合体项目、西姜寨现代农业产业园项目、乐田农场、西姜寨十八弯三产融合示范带、朱仙镇“中国新村民发展示范基地”项目、朱仙镇古镇修复与旅游开发项目、鼓楼区余店民俗文化村项目等。计划利用十年时间，建成一个一二三产融合的现代农业产业园，打造一个民宿品牌，复兴一座古镇。

2019年4月，经开封市委、市政府批准，通过增资扩股，公司引入开封金控投资集团有限公司、河南开封国土开发投资有限公司、开封市祥符区发展投资有限公司等国有资本，成为开封市国资控股的混合所有制示范单位，注册资本金达到5亿元。在市委、市政府的领导下，全面主导、推进开封乡村振兴“1+6” 示范带项目建设。

集团下属有商业运营管理公司、旅游开发公司、民宿管理公司、地产项目开发公司、文化传媒公司、物流公司、乡学院、农业种植及加工生产公司等。

开封金控投资集团有限公司成立于2017年6月，是开封市人民政府结合《河南省人民政府办公厅关于促进政府投融资公司改革创新转型发展的指导意见》（豫政[2015]9号文）进行组建的。开封金控为国有全资企业，注册资本为17.8亿元，经营范围包括：从事对国家允许的行业和项目进行投资、控股公司服务、债权投资、风险投资、股权投资活动及相关咨询服务、融资租赁、兼营与融资租赁业务相关的商业保理、非证券类股权投资基金管理服务及相关咨询服务等。

四、顶层设计

开封市委，市政府提出开封乡村振兴“1+6”示范带建设理念，按照“市统筹、区实施，乡村主体、社会团体参与”的模式，把“1+6”示范区建设成为开封实施乡村振兴战略的示范区、一二三产业融合示范区、文脉传承示范区、全国有特色的乡村旅游示范区，带动乡村振兴战略在全市全面展开，形成可复制可借鉴可推广的经验，打造全省乃至全国乡村振兴的标杆。

由北京农道负责的开封乡村振兴“1+6”示范带整体策划作为西姜寨爱思嘉现代农业产业园的顶层设计，为西姜寨现代农业产业园乃至开封市乡村振兴的发展绘就了远景蓝图。

（一）、开封乡村振兴“1+6”区域面积

开封乡村振兴“1+6”示范带总面积56.69平方公里（8.5万亩），总人口36846人，涉及耕地5.494万亩（包含基本农田2.266万亩），占总面积的64.61%；建设用地总量1.86万亩，占总面积的21.87%；其他用地1.15万亩（包含生态用地、林地等），占总面积的13.52%。

开封乡村振兴“1+6”示范带示意图

（二）、开封乡村振兴“1+6”示范带结构

开封乡村振兴“1+6”示范带，包含朱仙镇，余店，西姜寨，仙人庄，茶庵，老饭店，小店王等，形成了以朱仙镇为核心，一镇六村沿开尉路沿线分布的乡镇振兴带。

开封乡村振兴“1+6”示范带结构图

（三）、开封乡村振兴“1+6”示范带项目构成

开封乡村振兴“1+6”示范带，规划总面积约56平方公里，采用“市统筹、区实施，乡村主体、社会资本参与”的模式推进项目的建设。目前，西姜寨乡、朱仙镇、余店村核心项目区已全面启动，以现代高效农业、三产融合、三链同构打造西姜寨模式，以古镇开发保护、人居环境改造、文化振兴打造朱仙镇模式，以生态旅游和乡村旅游为载体打造余店模式，探索乡村振兴的“河南模式”、“开封模式”。

1、朱仙镇模式

朱仙镇隶属于河南省开封市祥符区，位于开封市西南部，距离开封市区22.5公里，镇域总面积70.26平方千米。明清时期与广东佛山镇、江西景德镇、湖北汉口镇同为全国“四大名镇”。

朱仙镇非物质文化遗产丰富，爱思嘉农旅将以“文化旅游、非遗文化”为主题，打造“千年古镇”的农旅品牌。

朱仙镇组团规划建设用地面积 35 平方公里，是开封市打造的‘一城两核六组团’多极支撑体系中的重要一极。未来的朱仙镇组团，是祥符产业新城和开封南部新城，是郑汴一体化、郑汴港金三角地带重要的节点城市，是祥符区动力转换、结构调整、产城融合的主平台。组团依托国家生态文化旅游展示区建设以及丰富生态资源，布局文化旅游、科技教育、电子信息、特色产业小镇、生态养生以及休闲农业等相关产业。

朱仙镇

2、余店模式

（1）、项目区位

余店村位于开封市南10公里处，东临省道219永定线（开尉路），西临金明大道，南临郑民高速，北临余良路，项目总投资月8亿。

项目区位图

（2)、项目建设内容

项目建设内容包括：宿集、食坊街、非遗街、汴梁草原、欢乐田园、蝴蝶谷、乡学院、汽车影院、游客服务中心、有轨小火车登。

项目总平面规划图

  (3)、重点产品介绍

A.坐上火车去旅行——有轨小火车

规划总长度2.2公里，沿村庄外边界而建，沿途共设六个主题站点，项目作为差异化的交通工具，不仅充当运输、观光等功能，而且自带引流作用，通过小火车连通度假区内所有的旅游项目，至使项目更为整体划一。

有轨小火车

B.开封最大民宿集聚群——宿集

宿集位于余店村中心，占地283亩（包含原住民），通过前期的市场调研及数据分析，并结合余店的自身特色和乡村振兴原则，利用百姓闲置房屋，打造特色及不同主题的住宿产品。其中旅游客栈：1000间、精品民宿：500间、康养民宿：1500间。以此来满足各类游客的住宿需求。

宿集

C.童话王国——欢乐田园

欢乐田园位于余店村东部，占地318亩，结合开封亲子市场空白的现状，依托余店地理资源优势，以童话+田园为主题，以文化创意、休闲娱乐、亲子教育为理念，打造的精品创意农业项目，让从小脱离乡村生活的孩子们在实地观赏中认知农业、了解农业、体验农业。

欢乐田园

D.梦幻世界——蝴蝶谷

位于余店村南，占地64亩，结合郑民高速禁建带土地属性，以花卉苗木为基底，结合观光小火车穿越其中，导入梦幻主题，植入蝴蝶文化元素，打造成可观赏、可科普、可互动的奇幻世界。

蝴蝶谷

E.不出河南玩草原——汴梁草原

位于余店村西南，占地264.5亩，结合余店民宿宿集大规模住宿，以乡村田园为理念，导入草原文化，打造的配套型夜娱乐旅游项目。

汴梁草原

F.开封美食新地标——食坊街

食坊街位于民俗老街中段，规划占地24亩，其中特色美食店铺86间，院落式主题餐饮16家，根据项目的定位需求及住宿体验，民以食为天，吃是人和旅游商业不可缺的市场业态，食坊街以传统民俗风情为主题打造的古建式商业街。

食坊街

G.古今民俗传承，尽显非遗展示——非遗街

非遗街位于民俗老街北段，规划占地12亩，利用现有非遗街古建院落改造提升，通过传承、弘扬、培训、互动、展演等活动复兴传统文化，打造成为沉浸式“非遗”文化体验区，开封市非物质文化遗产保护传承基地，集非遗展示、非遗市集、研学教育、创新研发于一体的综合性特色非遗项目。

非遗街

H.开封首家乡建院——乡学院

乡学院位于余店村西北，占地约120亩，余店作为开封市“1+6”乡村振兴示范项目，紧紧围绕乡村振兴战略，结合乡村振兴发展理念及市场需求，利用原有规划的郑州一中教育用地，打造的综合性乡建培训学院。

乡学院

I.汽车影院

汽车影院位于汴梁草原西入口处，占地12.5亩，结合高速出口优势及汴梁草原停车需求，打造集白天停车场、晚上汽车影院（院线同步）双重功能的配套造势型产品，分A、B两个区域共可容纳182个车位，其中A区和B区各容纳91个车位。

汽车影院

五、项目定位

西姜寨田园综合体项目是以政府主导、村民参与、企业实施为开发模式的乡村振兴项目，是开封市乡村振兴“1+6”示范带建设的重要组成部分，项目总规划2.7万亩，总投资50亿。

西姜寨爱思嘉现代农业产业园为西姜寨田园综合体“一心”“一带”“一环”“三区”“一园”中的“一园”，占地面积4500亩，位于整个田园综合体项目的中南部。项目致力打造中原地区集现代农业示范、农业科普教育、乡村特色亲子游乐、农事和民俗演艺、农业创意产业孵化等多功能于一体的现代农业旅游目的地。

六、项目组成

西姜寨爱思嘉现代农业产业园整体包括一园三片区。其中，一园为爱思嘉鱼菜共生产业园，三片区为三链同构花生示范园片区，高科技农业展示的农业嘉年华和设施农业产业集群片区。

项目未来打造“一体两翼”的整体布局，一体为高科技农业展示的农业嘉年华，北翼为高油酸花生三连同构示范区、高效智慧农业示范区和设施农业集群，南翼包括1+10家庭农场示范区和鱼菜共生产业园。

项目总体布局图

（一）、思嘉鱼菜共生产业园

爱思嘉鱼菜共生产业园占地309亩，建设46个大棚，建筑面积12万㎡。鱼菜共生是一种新型的复合耕作体系，它把水产养殖与水耕栽培这两种原本完全不同的农耕技术，通过巧妙的生态设计，达到科学的协同共生，从而实现养鱼不换水而无水质忧患，种菜不施肥而正常生长的生态共生效应。种养殖品种均以高档蔬菜及高经济效益鱼类为主，项目建成投产以后，可实现年产鱼类500吨，蔬菜183万斤，泥鳅21万斤。目前，公司和中国水产研究院、河南省水产研究院、河南省水产技术推广站、开封市蔬菜研究所全面合作，打造中国最大的鱼菜共生淡水养殖基地，成为中国鱼菜共生技术标准的制定者和输出者。

爱思嘉鱼菜共生产业园

（二）、爱思嘉.农业嘉年华

爱思嘉.农业嘉年华对标上海花开海上生态园，以农业文化为主线，结合黄河文化、中原文化等当地文化，打造集高科技展示、农业观光旅游、研学基地于一体的现代都市农业样板。于9月22日，202年“中国农民丰收节”河南主会场在开封爱思嘉.农业嘉年华盛大开幕，并在国庆黄金周期间举办了“河南宝贝狂欢节”等系列活动。

爱思嘉·农业嘉年华整体鸟瞰图

爱思嘉·农业嘉年华分布图

爱思嘉·农业嘉年华景区共包含四个功能区：嘉年华农科主题场馆区、建业大食堂、乐田农场示范区、农事体验乐园。其中嘉年华农科主题场馆区分农政千年、郊野田园、汴京故事三个功能区，包含蔬汇高科、汴州粮仓、花开盛世、扶正本草、果趣农乐、汴都水韵6个主题场馆，另有1个育苗中心，总占地约4万平方米，6900平/个。打造大蒜、番茄、小麦、花生、鲜切花卉、菊花、梅子、西瓜黄河鲤鱼、荷藕等1 3条产业链，展示2000余种现代农产品，300余项高新农业技术，200余项产业模式，100余项先进农业装备。

1、建业大食堂·大宏嘉年华店

打造以河南十八地市特色小吃、非遗名吃、传统豫菜、传统手工作坊、乡土特产供销社、戏曲名家、非遗文创等各类美食、体验项目的大型特色餐饮综合体，店内包含特色小吃档口、流动小吃餐车、宴会包房等，可容纳2000-3000人次同时就餐。

建业大食堂·大宏嘉年华店

2、乐田农场示范区

主要包含9个家庭农场（院落+室外有机耕地），设计2种院落类型——3亩型，租金39800元/院；5亩型，租金59800元/院（包含物业费），其中种植区域全部采用有机种植农艺，住宿部分均结合乐田体验设计。目前已全部由客户承租，可雇佣职业农民打理，费用100元/天，农资（种子、有机肥等）另计，产出归承租方所有。

乐田农场示范区

3、农事体验乐园

打造集农业知识科普、创意农业体验、农业文化教育、农耕文化传播于一体的创意农耕体验园，主要有农乐大本营、拓展营地、农耕聚落、乐田共享农庄等项目。

农事体验乐园

4、嘉年华农科主题场馆区

（1）、蔬汇高科馆

汇高科馆即科技蔬菜展示馆，该场馆以蔬菜科技为载体，着眼于蔬菜的生产、加工、流通等产业链环节，融合本地名优产品如杞县大蒜、杞县辣椒、八里湾番茄等，展示推广优新品种、先进设施、栽培技术。同时以宋代蔬菜品种等相关文化为脉络，设置了多项互动体验活动，带动休闲旅游，为开封乃至河南蔬菜产业提供发展思路。

该馆占地面积7400㎡，展示蔬菜品种550种，其中新奇特蔬菜品种200种，展示栽培技术51项，栽培模式81种，主要打造番茄、大蒜2条产业链。包含闻香识蔬、蔬菜绘画、自然科普讲堂、瓜果雕刻涂鸦、根茎观察、蔬菜沙拉制作等多项互动项目。

蔬汇高科馆

该场馆引入智慧农业，通过互联网、移动互联网、云计算和物联网技术，实现农业生产环境的智能感知、智能预警、智能决策、智能分析，为农业生产提供精准化、可视化管理。主要包括温室环境控制系统、视频监控系统、厂播语音系统、显示展示设备等内容。

（2）、汴州粮仓馆

汴州粮仓馆以开封粮食作物为主题，以宋朝农耕农政和开封非遗文化为文化主线，在国家粮食安全（供应安全、生产安全）、品种技术、加工产品、以及农耕文化生活等方面古今对比，展示了国家农业政策改革以及人民对农产品需求的进步与发展。在场景打造及体验上结合《清明上河图》，以情景融入的方式，呈现历史上开封城内城外农业生产、生活的方方面面。

汴州粮仓馆

该场馆占地面积7400㎡，展示植物品种150种；动物品种5种，栽培技术和模式60种，打造花生、小麦、肉牛3条产业链。代表农作物为开封农科院优选的高油酸花生品种——开农308、开农1715。场馆内配备花生种植全息图影响技术教学场地，辅助开封种植花生历史及技术演进的研学，场地内景观小品的设计独具匠心。

（3）、花开盛世馆

花开盛世馆以宋朝的辉煌——开封的京都皇家花园为主线，以高科技鲜切花及特色绿植种植技术的展示和研学体验为主要功能，立足河南主导花卉产业的三产融合发展模式，致力于以鲜切花卉、芳香花卉和食用花卉为主的产业发展，结合现代艺术表现手法，展示河南主打花卉产业——牡丹、菊花、月季和桂花的发展优势，通过寓教于乐的方式引领开封当地人们探索与研究花卉产业发展。

花开盛世馆

场馆内种植的除菊花、桂花等北方鲜花外，还引进了众多南方特色花卉并展示了包括枕木嫁接多品种花卉等技术。场馆内配备了步控花开全影像展示场地，游客游览移步会对鲜花盛开产生影响在脚下徐徐开放，场馆内设计多个天然花香气味释放装置，花香四溢。

该场馆占地面积7400㎡，展示花卉品种500种以上，其中新奇特品种300种以上，展示栽培技术30项以上，栽培模式40种，打造鲜切花卉、菊花2条产业链。

(4)、扶正本草馆

扶正本草馆以传统医学与现代医学为文化主线，以河南地道药材为特色，融入中医药生产、加工、保健等内容，展示中医药治未病、药食同源的独特魅力。场馆规格长144.4米，宽48米，占地面积7400㎡，展示植物品种300种；动物品种15种，栽培技术和模式50种，打造蒲公英、山茱萸2条产业链。主要体验项目包括：石斛采摘体验、中药炮制体验、捣药体验、古法中药称重、配药体验、香囊制作体验、药枕制作体验、猜中药名、养生运动模仿等。

扶正本草馆

该场馆以精深加工、治未病、药食同源、中医药文化、道地药材与生产、初加工、养生产品与体验为关键词，以张仲景《伤寒杂病论》为引，展现中医药在防疫与大健康中的贡献，并引进中医药治未病、大健康养生理念；以文化展墙、互动视频、标本森林等形式科普中医药的千年文化历程，并在新的时代探索新的征程，以清明上河图中的中医药为开端，让人们直观感受宋代中医药文化的繁荣。

(5)、果趣农乐馆

果趣农乐馆以果树为主题，以国内外多品种水果植种技术的展示和研学体验为主要功能，重点展示南果北种技术，以西瓜会友之旅为故事主线，从开封的上河嘉果市穿越到新奇欢乐的异域果王国、经过溜溜蜜工厂参观了蜜饯加工，来到蕉香游乐园探讨了香蕉行业的商业销售模式、最后回到西瓜部落族重新审视自己的部落发展模式。本场馆占地面积7400㎡，展示水果品种300种以上，其中新奇特品种150种以上，展示栽培技术20项以上，栽培模式40种，打造梅子、西瓜2条产业链。包含十项互动项目：喷泉互动、探索神秘屋、木桩爬网互动、水果游乐设施、DIY果脯制作体验、香蕉课堂学习互动、香蕉滑梯、西瓜房儿童互动、西瓜雕刻体验等。以南果北种，智慧果园，寓教于乐为关键词，展示了梅子、西瓜两条产业链拓展，代表农作物为当地特色水果——西瓜，让旅客研学体验西瓜种植的全过程，介绍了西瓜在开封和全国的发展状况以及西瓜部落组、重点技术、吊挂式栽培品种繁育等；同时通过调节温度、湿度、含氧量等技术指标还引进了杨桃、木瓜等南方水果。

果趣农乐馆

(6)、汴都水韵馆

汴都水韵馆以水为主题，以农业水科技为支撑，突出本地著名的黄河鲤鱼和新兴的鱼菜共生产业，推广水产优良品种、智能节水灌溉技术、循环、高效水产养殖模式等，应用性展示现代智能节水灌溉技术和高效水产养殖技术等，实现了水产养殖系统自净、零排放、高密度特点，配套蔬菜种植零施肥、零用水的高效循环种养植；以黄河文化、开封特色水文化为特色进行文化融合，致力于展示水生蔬菜和水产养殖产业生产、加工、运输等产业链环节，结合互动体验，促进农业涉水产业和农业休闲产业延伸，为开封乃至河南农业水科技及产业发展提供思路导向。

场馆占地面积7400㎡，品种展示180余种，其中水生植物70余种，水生动物80余种，新奇特品种20余种，陆生植物30余种。

汴都水韵馆

(7)、育苗中心馆

育苗中心馆长164米，宽52米，8528平方米，场馆占地面积7400㎡，品种展示180余种，其中水生植物70余种，水生动物80余种，新奇特品种20余种，陆生植物30余种。以种苗繁育为主，为嘉年华展馆长期运营中持续提供优质稀特种苗，是整个农业嘉年华保持活力的源泉。

结合农业嘉年华的特殊性，育苗中心馆采用19项新技术，5种栽培模式，承担着项目种养殖的遗传育种和嫁接等方面的科研任务；同时结合科研转化需要，在种苗中心内设置高效栽培展示区等。因为育苗中心为全温棚无菌技术，进入人员需要进行特殊处理，暂不对外开放，此次调研未能进入该场馆内部进行实地学习。

育苗中心馆

(三)、三链同构花生示范园片区

三链同构花生示范园片区以花生产业为主，围绕三链制定产业发展规划，延伸产业链、提升价值链、打造供应链，不断提高农业质量效益和竞争力。

该区域主要规划打造为开农308、开农1715等高油酸花生（油酸含量70%以上）产业链、价值链、供应链三连一体功能示范区。三连同构的实质也即三产融合发展，园区集合一产农业生产、二产农产品加工、三产农业相关服务（销售、观光、科普、文化传播等）于一体，突出乡村振兴三产融合发展模式。在基于三连同构的基础上规划扩展生产品种（各类有机蔬菜为主），利用无土栽培、立体化种植、种植条件全程信息化控制等技术提高作物科技附加值，实现作物提质增产（据悉，场馆内有机番茄、有机黄瓜可实现全年13季收获）。

三链同构花生示范园片区

目前，项目依托高油酸花生订单农业和示范园区，通过和开封市农林科学院合作，通过订单农业的模式，推广开农308、开农1715、开农92等花生良种，签订订单农业合同，已完成订单农业总播种面积6800亩；示范基地240亩花生智慧农业（水肥灌溉）项目已经完成；花生产业融合发展示范园，规划占地约800亩，目前正在推进和中化集团、益海嘉里合作事宜。

4、设施农业产业集群片区

设施农业产业集群片区规划占地面积460亩，建筑面积30万㎡，其中荷兰式玻璃温室投资7亿元，与中国建材国际工程集团合作，筛选并引进全球最好的品种，使用全球最先进的整套设备设施，全套荷兰种植技术，工厂化生产。项目建成后，将实现周年生产安全高品质蔬菜（番茄、彩色辣椒，黄瓜）1500万公斤，成为开封乃至中原地区菜篮子工程的稳定器。

（1）、爱思嘉家庭农场

爱思嘉家庭农场，总占地面积2000亩，采用“1+10+100”发展计划，包含1个综合性示范型家庭农场，10个标准化示范型家庭农场，100个产业型家庭农场，通过1年规划建设，3年发展，将爱思嘉农场打造成为集生产、加工、旅游为一体的三产融合示范区。

（2）、乐田农场

乐田农场，主要包含田甜圈、乐田菜园、乐田家园、乐田农庄和公共活动区等。目前已进入试运营期，累计接待团体活动近百余次。

（3）、菊花农场

菊花农场，是爱思嘉家庭农场的第一个三产融合项目。农场为集食用茶菊、商品观赏菊销售、品种研发、技术培训、合作联营及产品宣传策划于一体的专业化菊花生产基地，代表产品为皇菊茶。

（4）、思嘉民宿

在乡村振兴的战略背景下，思嘉民宿采用“设计+建造+运营+增值服务”的创新模式，通过顶层设计，基于乡村文化、乡村特色、乡村关系，由村委将村里闲置的院落收储，进行改造和新建，把久经风雨摇摇欲坠的残破院子，改造成为具有特色的乡村民宿群。同时，在村里通过自愿报名，筛选民宿管家进行培训上岗，让村民自发的参与到民宿的经营中来，既实现了民宿融入乡村的整体环境，又实现了反哺乡村的功能。目前，思嘉民宿已在开封西姜寨乡打造白芋河民宿带，首批建设9个民宿（砖木小院、月季小院、青竹小院、春泥小院、栅栏小院、听松小院、轰趴馆、明堂饭庄）。

思嘉民宿

七、深度交流

深度交流

实地调研结束后，调研组与项目方负责人进行了深度座谈交流。座谈会上，大宏文旅副总裁宋征对西姜寨爱思嘉现代农业产业园项目进行了详细介绍；调研组成员积极与宋总进行交流，认真询问了项目概况、土地流转、项目组成、产业导入及培育、扶贫益贫、投资与收益构成、运营情况等版块内容。双方就各自业务情况进行了介绍，通过本次座谈，为双方下步合作打下了扎实的基础。

（一）、土地流转与扶贫益贫情况

1、土地流转情况

项目现流转西姜寨等村4500亩集体用地，流转单价1500元/亩，流转期限20年，并通过调规和招拍挂合法合规手续，以45万/亩获取1.2容积率的230亩商住用地，现阶段该块地上建筑为建业大食堂、游客服务中心、嘉年华场馆和乡村振兴培训学院等。

2、扶贫益贫情况

扶贫益贫上，西姜寨村由项目单位给予新农村改造，包括道路拓宽硬化、民居外墙保温、门头统一升级改造、室内暖气及天燃气，室外管网等多项措施。另一方面，由村委将村里9处闲置的院落收储，进行改造和新建，把原来的残破院子改造成为具有特色的白芋河民宿带，原村民在获取民宿租金的同时可就近在项目内就业，民宿租金10000元/院、20年期合同，改造（基本已达重建水平）费用在承租结束后移交给村民，不再向村民索要残值，就业上村民根据岗位给予80-150元/天工资。

（二）、项目运营情况

1、股权组成

项目公司股权结构：河南大宏集团39%，开封金控投资集团有限公司26%，某投资发展基金25%，开封市祥符区发展投资集团有限公司10%。

2、运营情况

农业嘉年华景区对外开放后，承接了“河南农业丰收节主会场”、“河南宝贝狂欢节”、“开封菊花节分会场”等大型农旅活动，依据计划项目首先打开研学市场，项目已多次接待中小学生开展自然教育实践活动，以现场互动、实践体验的形式取代传统理论授课教育形式，寓教于乐，受到学生及家长和教育部门的认可，并且荣获“开封市青少年教育实践基地”的称号。客源主要是郑州、开封市及周边30-50公里的中小学、民营办学机构，研学人数在考察学习当天（10月29日）已破万。由于项目规模影响力和示范带动性，加上省委书记、郑州市长等领导莅临调研，进一步扩大了项目市场影响，据园区统计十一黄金周游客人次已15万，项目开业至10月29日日均研学人次达500人/天。根据项目公司测算，2021年项目游客人次将达100万。

（三）、投资收益情况

1、投资情况

西姜寨田园综合体项目总投资约8个亿，其中2个亿企业自筹，6个亿来自银行贷款，贷款周期15年。

2、收益情况

项目整体收益分为农业和旅游量大板块，预计农业板块年收入2个亿，旅游板块年收入1个亿，理想年净利润5000—8000万。

农业板块：三链同构花生示范园片区、家庭农场示范区、高效智慧农业示范区、鱼菜共生产业园和设施农业产业集群片区等为项目后期的重要支撑收入，目前部分项目已对外运营，市场反响良好。

北部高油酸三连同构花生示范园片区、高效智慧农业示范区和南部鱼菜共生产业园，主要提供高经济附加值的有机农产品。一方面有机蔬菜及高经济价值水产已与部分渠道商建立了战略合作意向，另一方面高油酸花生出油率极高，西姜寨区位与金龙鱼食用油——益海嘉里仅隔15公里，目前双方已达成初步合作意向。

南部1+10家庭家庭农场未来收益可期，通过前期的嘉年华高科技农业研学以及省、市领导的莅临调研所产生的客群引流效应，在大量中小学家庭中筛选目标客户，客户基础体量大的优势将逐步拉高家庭农场的入驻率，成为未来项目主要的收益来源之一。

旅游板块：门票价格方面，正常入园票价为80元/儿童，40元/成人，渠道学生研学价约20元/位；乐田农场（家庭农场）院落价格为39800元/3亩院、59800元/5亩院；乡村振兴培训学院据悉已与兰考焦裕禄干部学院达成战略合作意向，每年将承接其30%室外教育培训业务。

九、调研总结

（一）、项目优势（亮点）

1、区位优势

农文旅客源核心辐射区（30公里范围）内囊括郑州市区、航空港区、开封市等，这些地区中小学众多，研学需求量大。

开封市拥有悠久的花生种植史，项目所处的祥符区是花生地标产区，项目所在地与金龙鱼食用油——益海嘉里仅隔15公里，物流运输成本是其他产区不可比拟的。

2、探索机制创新、抓住政策红利

项目利用目前农旅项目相关政策红利，结合当地实际，走出了“乡村振兴开封模式”；在农用地流转、农村宅基地租用、农旅产业融合等方面走出了自己的成功路径。

3、保证农民利益，争取政府支持

以农村土地综合整治及集体用地开发、促进项目落地为载体，政府引导、市场化运作，充分释放政策红利，实现乡村振兴、促进农民增收。

（二）、项目难点

1、融资难点

项目后期推进需要大量的资金支持，需要进一步拓宽融资渠道，民营主导项目融资效率相对较高，但合规意识相对薄弱，可能对项目后续推进埋下遗留问题。

项目投资强度需要跟上后续工程的建设进度，一旦出现农业设施投入在一定时期内不能产生必要的良性现金流，那么将使后续的提贷产生困难。据悉嘉年华项目仅提贷1.7亿元，后续4.3亿元的提贷需要合适的投资强度和稳定的现金流作为保证。

2、政策风险

乡村振兴战略大力实施为项目提供了方向性的保障，但目前我国正处于农村土地管理制度改革的探索期，土地问题尚存一些不稳定性因素，尤其是《土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）目前仍然处于全国范围征求意见的阶段，土地相关政策风险尚存。

3、农旅同步推进

根据项目特点和远期发展需要，项目农业、旅游两大板块必须同步推进，而且农业板块必须重点发展、一推到底，农业板块的产品销售路径和市场需求的进一步挖掘可能成为项目后期的一项重要任务。