乡村振兴课题（三）丨乡村振兴项目操盘要点之田园综合体篇——走进成都多利农庄

一、区位概况

       成都多利农庄，位于成都市西北方向上风上水的郫都区，即原先的“郫县”。项目为三村（社区）连片规划建设，三村分别为红光街道白云村和三道堰街道的青塔村、秦家庙村，总规划面积10659亩。

项目位置图

二、项目历程

       据介绍，成都多利农庄由上海多利全资子公司“多利(成都)农业发展有限公司”投资建设，2013年入驻郫都区红光镇，致力于有机农业的生产、加工、销售以及现代都市农业的创新发展。围绕打造国际乡村旅游度假目的地，按照“集中连片”和“双创示范”的战略部署，以白云村为中心，向周边辐射进行连片发展，总规划面积10659亩，项目总投资150亿元，以新型“农+文+旅+居”融合的特色有机小镇为核心，打造“都市农业双创孵化园区”，目前园区已入住载体20余个，吸纳农业创客100余人，辐射带动基地5000亩，推动一二三产业融合发展。其中，本次考察的为项目一期（多利桃花源）占地2275亩，已于2017年3月开园。

三、现状概况（一期）

       项目通过土地整理可用于产业发展的集体经营性建设用地330亩，规划建设约10万平方米近800套的家庭农庄；已合法取得182亩集体经营性建设用地，已完成92亩集体建设用地约1.9万平方米农庄开发建设，一期3300平方米的27套农庄已交付使用。

四、单位简介

       上海多利农业发展有限公司(多利农庄)，成立于2005年，总部位于中国上海，通过十多年创新发展，已成为全国知名的有机农业品牌，在全国形成10个基地，在北京、浙江、成都、重庆等地设立分公司。

2013年，多利进入成都，展开全国首批“田综合体”的项目运营与模式探索。

       2017年10月，协信成为多利的控股股东，将多利作为进军现代农业的主台。升级后的协信•多利，以有机蔬菜的先导者，正式转型为有机生活方式的引领者。

五、整体定位

       项目结合农业供给侧结构性改革，以机制创新为动力、市场需求为导向、质量效益为核心、绿色发展为根本、农民增收为目的，按照“实施乡村振兴战略、促进城乡融合发展”及重塑城乡空间布局和经济地理部署，突出“全域景观化、农业旅游新业态”理念，规划建设体现自流灌溉、水早轮作、川西林盘特色和宜业宜游宜居的田园综合体项目，激活都市农业的多业价值、乐游价值和安居价值，打造集农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一二三产业深度融合的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的农业文化遗产旅游目的地，形成产村相融、三产互动、城乡统筹的综合示范效应，被誉为中国田园综合体成功案例之一。

项目总平面布置图

六、项目组成

       项目规划建设有都市农业科创中心（接待中心）、多利农业科技展示中心、有机农业核心示范区、乡村酒店、多利市民农庄、滨河农旅观光区、共享农场、农业创客有机生态园、有机生产大棚区、包装加工中心、农事活动体验区、农村新兴社区等板块。

（一）都市农业科创中心（接待中心）

       都市农业科创中心包括接待区、资质与荣誉展示区、办公区等，整合了游客集散、接待、项目展示等功能。

都市农业科创中心（接待中心）

（二）多利农业科技展示中心

       多利现代农业技术、有机农业耕作技术等先进农资、农技的展示与研学。

       多利农庄联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心组建“都市农业科创中心”，采取“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品种示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。目前，已建立近30名导师辅导团队，覆盖有机农业生产、农业科技研发、园艺景观和农村土地改革等领域。其中，上海有机蔬菜工程技术中心负责人出任导师之一。

（三）有机农业示范区

       大田有机耕作区，该片区所有土地已完成有机化改良并获取第三方土地有机认证，主要耕作水稻，季节水果、蔬菜、根茎类等，承接部分展览和研学功能。

有机农业示范区

（四）有机生产大棚区

       作为成都市、区两级农业双创示范孵化园区，首期已形成300亩大田、100亩塑料大棚、10000平方米智能温室大棚。该片区所有土地已完成有机化改良并获取第三方土地有机认证，主要耕作水稻，季节水果、蔬菜、根茎类等，承接部分展览和研学功能。

有机生产大棚区

（五）农事活动体验区

       打造包括邻里中心、有机生活体验馆、休闲体验农庄、百草园、快乐动物园、药食同源餐厅、度假酒店等项目。结合园区高端市民农庄；依托家庭农庄实践共享农业理念，统一对原有农民住宅进行规划改造经营，配套周边农田，向游客租赁，进行生态种植体验和农事活动，有效集合了生态种植、农业共享、生态居住、社区农产品供应等功能于一体。

农事活动体验区

（六）乡村酒店

       LUX度假酒店引入乡村，带动休闲农业与乡村旅游转型升级！

乡村酒店

       在多利农庄的核心群，有机种植田地围绕着的一片乡村酒店格外引人注目，这是由多利农庄建设，由全球著名的乡村酒店管理公司—法国lux酒店管理集团运营的乡村酒店，也是引领郫都区乡村旅游转型升级的特色项目。

       目前，已启动一期4000平方米LUX主题酒店建设，客房价1288—3888元/间，共13间客房；酒店餐饮供应全部采用多利农庄有机食材。后期将通过回租产权式经营性农庄进行更大面积酒店运营管理，酒店配套的LUX咖啡吧现已正式对外开放。

乡村酒店

（七）多利市民农庄

1、产品组成

       低成本获取集体建设用地（成都多利农庄每亩土地成本70万元），通过农业大地景观和基础设施配套，提升土地价值和物业预期；市民农庄物业按1:1.5—2.0、1:3—5配置庭院和菜园，有房有院有块田的中国院子，是许多成功人士的终极梦想；低密度和低容积率的创新产品设计，形成高质量的建筑产品、装修风格和庭院配套，提升物业产品价值。

2、产品类型

       成都市场上的首个中式合院别墅产品，2017年3月一期入市。

多利市民农庄

3、产品竞争力

       稀缺的中式农庄建筑形态，以及创新性的每户配置农田，打造了独特的归园田居生活方式，获得市场认可。

       建筑形态：多利桃花源的中式农庄风格产品，在成都市场上较为稀缺，其传统优美的建筑与园林设计以及高私密的围合式庭院，带给人独特的居住感受，从而得到市场认可与追捧。

       配置农田：• 每户“舍、庭、院、园、田”，1 : 1 庭院面积，配1-5亩农田，满足客户归园田居的生活愿望；

       • 提供种植指导，包括各个季节适宜种植的蔬菜、种植方式、种子提供等，并有农田打理服务。

产品竞争力

4、客群定位

       有一定经济基础、有农村情怀、有田园生活追求的群体。多利桃花源的客群以成都高端客户为主，年龄段以中年高净值三口、五口之家和60-70岁银发客群，因距离、配套因素，大部分客户将其作为第二居所。

客群定位

5、商业模式

       先期聚焦样板房打造（6套748平方米），获得市场认可后再提价销售、个性化定制（一期一批次6套样板房售价约2.5万/平米，一期二批次售价约2.7万/平米，二期一批次售价约3.1万/平米，二期二批次（定制销售）售价约3.5万/平米，均高于成都西部城郊区域国有土地上的别墅售价）。

6、去化情况

       虽受产权性质（集体建设用地）及付款限制（全款），但凭借其稀缺的高品质中式农庄产品，项目实现了超出区域别墅100%的溢价率，一期产品推出即售罄，二期产品推出3个月已售80%以上。

       价格：一期价格2.4-2.6万/㎡，二期均价3.3万/㎡；

       付款方式：需全款支付（可在一年内分期付款完毕）；

       销售情况：第一期27套推出当月售罄，第二期121套已售83%；

       销售方式：不销售给个人，通过资产转让的方式销售给法人。

去化情况

（八）农业创客有机生态圈

       项目搭建2000平方米文创空间的农业双创载体平台，通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支持政策，相继引入了创客咖啡吧、有机蔬菜沙拉吧、farm私房菜、园区合作社和家庭农场等30多家市场主体入驻园区开展创业创新，目前支持合作的有21个农业双创项目，

创客咖啡吧

七、深度交流

       实地调研结束后，基地主要负责人淳光华依托多利农庄就农村土地改革政策解读、乡村振兴产业项目落地路径、农村土地综合整治及集体建设用地开发策略、成都多利桃花源案例等进行了详细介绍。

深度交流

（一）农村土地改革政策解读

       2014年12月中央深化改革领导小组第7次会议和中央政治局常委会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，由中共中央办公厅、国务院办公厅文件印发执行（中办发〔2014〕71号）。

       2015年2月27日。第十二届全国人大常委会第13次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点市、区)行政区划暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》有关规定，授权期限截至2017年12月31日（人大常会字〔2015〕1号）。33个试点中包括：成都郫县，即今天的郫都区。

       2015年3月，国土资源部印发《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》（国土资发〔2015〕35号），并组织召开试点工作部署及培训会议，正式启动农村土地制度三项改革试点工作。

       2015年6月国土资源部会同中农办、发改委，财政部农业部等部门逐一研究批复试点地区实施方案，国土资源部对试点地区实施方案进行批复（一个试点地区只开展一项试点)。

       2016年9月，中央深改领导小组决定将地征收制度改革和集体经营性建设用地入市，扩大到全部33个试点地区。

       2017年11月，中央深改领导小组决定将宅基地制度改革扩展到全部33个试点地区。

       为更好深化农村地制度改革三项试点工作的整体性系统性、协同性和综合效益，与土地管理法修订做好衔接，2017年11月和2018年12月全国人大常委会两次法律授权延期，待形成比较成熟的制度成果再进行立法规范。

       2019年04月15日，中共中央、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》指出：在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许集体经营性建设用地就地入市或异地调整入市；允许村集体在村民自愿前提下，依法把有偿收回的宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

       2019年07月19日，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》中完善集体建设用地使用权转让机制——首次明确土地分割转让政策。

       2019年9月30日，《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》对农村宅基地改革的引导。

       2020年01月01日，实施新修订的《土地管理法》。新《土地管理法》删除了关于非农建设用地必须使用国有土地或者征收为国有的原集体土地的规定，一方面限制了土地征收范围，同时也为集体建设用地入市留下了空间；关于土地征收范围，新《土地管理法》第5章第45条，采取实体目录列举式明确因政府组织实施军事和外交、基础设施建设、公共事业、扶贫搬迁、保障性安置工程、成片开发建设等6种情形需要用地，可以征收集体土地。

       目前，《土地管理法实施条例（修订草案）》、《乡村振兴促进法（草案）》均在社会征求意见中，深化农村土地制度改革三项试点工作在包括郫都区在内的33个地区仍然有效。

（二）改革创新要点

1、集体建设用地入市

       集体经营性建设用地入市条件：符合土地利用总体规划和城乡规划、符合规定的用途、权属清晰、集体依法决策。

       集体经营性建设用地入市流程：地籍调查、村集体履行相关法律程序、土地估价、规自分局相关法律程序、买卖双方签订土地出让合同、交付土地确认书。

2、农用地流转

       1）保持土地承包关系稳定并长久不变。

       2）第二轮土地承包期届满后再延长30年，草地林地承包期进来后依法相应延长。

       3）土地承包经营权有偿退出机制。

       4）集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”。土地经营权流转期限为五年以上的可向登记机构申请土地经营权登记。

       5）当前土地承包合同仍签署至第2轮承包期到期，应如何考虑到期后的衔接，以满足项目土地流转需求。

       6）设施农业用地包括农业种植养配建的保鲜冷藏、烘干晾晒、农机用房、分拣包装、废物处理、管理看护房等辅助设施用地。农业设施用地可以使用一般耕地，不需落实占补平衡。种植设施不破坏耕层的，可使用永久基本农田，不需补划；破坏耕地耕作层又无法避让的，允许使用永久基本农田，但必须补划。

3、点状供地

       1）遵循“小规模、组团式、生态化、微田园”的规划建设理念，突出川西林盘、灌溉渠系和田园风光，探索实践“点状用地”的试点路径，为四川等地制定出台“点状用地”政策提供了实践依据。

       2）多利桃花源一期取得的4宗地共19.7亩集体经营性建设用地，平均每个地块约5亩，农户宅基地腾退成本52.6万元/亩，加上政府收取的土地增值收益调节金和契税，以68万元/亩的成本取得土地。

       3）通过“点状用地 ”的探索实践，一方面提高土地开发利用的精细化、精准化、集约化水平，降低土地开发利用成本；另一方面，景观花园用紧邻的农用地配套，降低配套成本，提高物业品质。

4、宅基地改革

       1）采取整理、复垦、复绿等方式，开展闲置宅基地整治，利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为乡村产业、产业发展提供土地要素保障。

       2）引进有实力、有意愿、有责任的企业参与闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，依法保护各类主体的合法权益。

       3）依法规范盘活利用行为，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。

       4）统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等；推动金融信贷产品和服务创新。

5、产权分割

       1）按照农村集体经营性建设用地开发利用的试点政策和程序流程，郫都区选择多利农庄等有基础、有条件的产业融合发展示范项目开展先行试点。

       2）对企业合法取得的农村集体经营性建设用地，按照一定比例确定企业持有物业规模，持有物业和转让物业项目应同步规划建设，持有物业项目可以整体转让，但不可分割转让。

       3）多利农庄探索实践的“集体经营性建设用地‘房地一体’、分割转让”的路径，为中央制定《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提供了实践依据。

产权分割

（三）乡村振兴产业项目落地路径

1、合作模式

       探索实践“园区+公司+合作社+家庭农场+农户”合作模式，形成公司、合作社与农户紧密的利益联结机制，引领农业适度规模经营、带动农民就业增收、增强乡村发展新动能。

合作模式与农民利益分享机制

2、农民利益分享机制

       按照都市农业“微笑曲线”模式，投资企业负责产业前端的技术标准、科技研发、技术培训、产业示范基地建设；负责产业后端的农业品牌包装、农产品加工、市场拓展等。园区大生产交由合作社和家庭农场、专业大户、种植能手等完成。投资企业按产品标准及订单收购合作社农产品，并将流通环节净利润的5%-10%返还给合作社，创新农民利益分享机制。

3、集体用地开发流程

       利用农村集体经营性建设用地“入市改革”试点，探索出农村集体经营性建设用地开发路径。

       项目合法：取得发改项目立项、环评环保备案、招投标备案；

       用地合法：依法办理集体土地不动产权证；

       规划合法：依法办理乡村建设规划许可证；

       程序合法：依法办理乡村建设施工许可证；

       物业合法：依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。

集体用地开发流程

八、调研总结

（一）项目优势（亮点）

       1）探索机制创新、抓住政策红利

       郫都区是全国33个农村集体经营性建设用地入市改革的试点之一，利用试点政策红利，结合当地实际，走出了自己的“点状用地”供地路径；集体经营性建设用地实施房地一体、分割转让，再进行房地一体不动产权转移登记的改革创新之路。

2）探索产村相融三产互动——六次产业全链条增值

       项目以绿色有机农业为本底，旨在提供“有机健康的田园生活方式”，以“田园环境为基础，郫都文化是灵魂，多利产品增特色”的组合思路，通过自建、合作和招商等方式导入文旅康养等产品与服务，实现农业、文旅、康养的产业融合，实现农业生产、科普教育、田园休闲、康养度假等的丰富业态融合，创造并提升乡村的多元价值，共筑田园梦想，助力乡村振兴。

3）富民带动实践——有机生态农业产销联盟模式

       多利农庄开创成都有机生态农业产销联盟模式，构建“农业龙头企业(多利公司)+有机生态蔬菜产业园区+联盟成员单位”有机衔接的产业链条和利益链接机制。

通过成员间在产业、品牌、市场和科技等方面的叠加融合，采取品牌支撑、科技援助、农资配送、流通环节利润返还等方式，与规模特色的单品生产合作社、家庭农场和农业公司形成稳固的单品购销关系和利益分享机制。依托上海协信集团有机农产品销售渠道，保证有机农产品销售渠道。

4）保证农民利益为前提，获得各级政府支持

       以农村土地综合整治及集体建设用地开发落地项目为载体，政府引导、农民主体、市场化运作，充分释放政策红利，实现乡村振兴、促进农民增收。

（二）项目难点

       1）村民参与度不够、可能影响项目的可持续性；

       2）多利市民农庄目前的销售方式可能引起的后续产权变更问题。