德泓咨询干货|第十四期：乡村振兴课题 乡村产业兴旺类型解析四——市民农庄

德泓咨询干货|第十四期：乡村振兴课题乡村产业兴旺类型解析四——市民农庄

从2004年起，中央一号文件连续多年聚焦三农问题，不断释放政策红利，推动农业创新，加之中央经济政策不断加大结构性供给侧改革力度，坚持贯彻“三去一降一补”总方针，去杠杆、去库存力度不断加大.从促进城乡统筹发展的角度，市民农庄在以上两大政策导向的加持下是实现城乡互动、农民增收创富和一体化发展的一种良好模式，也是实践习主席提出的“看得见山，望得见水，记得住乡愁”美丽中国梦的一种途径。在这样的背景下，许多国有企业、上市公司和地方龙头企业开始在试点地区布局市民农庄项目，激活农村土地要素，以期达到资本下沉、陈仓保值，收获明确而稳定的长期收益目标。

一、市民农庄的概念市民农庄概念由国开金融最早提出，本质上是一种城乡统筹的开发模式。它以“大企业融合村集体经济组织”为平台、以顶层设计、系统规划、统筹产业融合为方法，以市场化运营为原则，优先从大中型城市周边城郊结合区域选取试点，实现市民下乡及资金技术下乡，推动各项生产要素向乡村汇聚，在保证农民获得财产性收入的基础上使农村发展对接城市需求和城市资源，从而有效回流资金，推动乡村持续发展。

二、市民农庄开发模式的特点市民农庄的开发模式需要包括运营商和资源方两个团队的配合，运营商的优势在于资金实力和项目开发运营能力，农业技术经验的缺乏使其需要寻找农业资源方以战略合作形式共同参与市民农庄的开发运营。其中，运营方负责投资开发与运营；资源方包括农业科研院所、农业技术企业、农村集体经济组织等，主要负责技术支持、技术管理及农业设施的后期维护。

具体的操作机制需要政府、村集体组织、农户、开发商共同参与和合作，形成四位一体的复合产业发展模式。政府提供农业专项资金补贴、用地和政策扶持，开发商负责产业导入与运营管理，农民可以通过村集体入股参与开发和运营，也可以成为员工参与职业耕种，还可以出租自有民房、农田获取要素收益在这样多方合作的模式下，促进农村发展，实现多方共赢。

三、开发市民农庄的两点先决条件

（1）深刻理解农村土地制度改革，读懂项目所在地农村土地政策

全面深化改革需要强有力的政治制度来支撑和稳定的社会环境来保障，我国的农村土地制度改革正是在党的正确指引与坚强领导，以及国内优渥的政治、社会环境下拉开序幕的。2013年党的十八届三中全会《决定》，明确提出建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价。保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运营。随着农村土地管理制度改革的顶层设计正式提出，试点工作也随着《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》及地方配套政策的出台，在全国积累了大量先进经验。包括成都多利农庄，莫干山裸心谷，浔龙河长沙院子等在内的成功案例，无不深刻理解了农村土地制度改革现阶段的要义，较为集中的共识是它们准确把握了农村土改“三块地”，即农村土地征地制度改革，集体建设用地的入市改革和宅基地制度改革的方向（详细内容请回顾《德泓咨询干货|第十期》），此外还需要充分把握地方农村集体建设用地的拿地政策和流程要件。

（2）准确把握区域市场供需结构的特点

大型城市或城市群（目前我国共有6个超大城市，11个特大城市，13个I型大城市，超过60个II大城市）的物质资源条件越发丰富，人的消费需求也就越高。大型城市中市民农庄的客户多数不是为了解决住的问题，而是需要被居住的品质、体验或者情怀打动，这部分人群有一定经济基础、有农村情怀、有田园生活的追求。

市民农庄对于他们基本上都属于“第二住所”或假日休闲的场所，尤其是大城市的“三高”人群（高级知识分子、高级干部、高级军官），他们因为个人的追求和社会的责任，绝大多数自幼便离开了家乡农村，对拥有“有田有院有天地”的中国院子具有多年的夙愿。

另外，对于自小生活在被钢筋水泥包围的城市新型中产和孩子来说，农业、生态旅游带来的新鲜体验激发了他们对农村的向往，结合“三高”老人的回乡需求，中国院子可以成为一个风口。

市民农庄的供给，首先要正确贯彻当前农村土地改革政策，这包含个两层：一方面项目谋划策划需要坚持三条原则，即土地的公有制性质不变，绝不搞土地私有化；耕地红线不能突破，绝不消灭农村的集体经济；农民利益不受损，绝不侵犯农民的利益而是要提高农民的收益。

另外，在按照当地农村土地流转、交易流程拿到项目用地指标后，建设内容需要符合规划用地性质，及时迅速办理用地手续或用地预审意见，这对项目融资成功与否至关重要。

市民农庄的供给侧需要有强大的运营能力和合作伙伴，至少需要运营三大板块：农业、旅游、地产。在和地方政府或平台公司合作、多方共建的同时，项目还需要以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和收益。其中，土地所有权不能变，农民自愿以土地入股，成为雇员参与农田种植和农庄运营，获得股份分红、工资性收入，改善居住条件。这样金融机构才能合理合规进场，提供资金支持，获得投资收益。在农业生产方面，专业农业合作社应与当地村集体建立紧密的联系，保证先进农业技术和农业管理的无缝导入与应用。

四、开发市民农庄的主流模式——农业+小镇

“农业+小镇”是政策创新、模式创新、科技创新、业态创新的热点，在这种模式下，资本方通常作为统筹开发的主体，负责开发、招商和项目的统筹运营，金融机构、农业技术公司、合作社、酒店运营管理企业、文化旅游企业等作为资源合作方共同参与运营，共享收益。

资本方在产业融合扩张上乘国家乡村振兴战略之势头，探索“农业+小镇”的发展模式，它既能解决政府的农业发展、农村建设、农民生活问题，也能满足重资产企业业务扩展、分散风险、政策引领等需求。

在政策上，市民农庄可与乡村振兴、特色小镇、农业科技创新、农村土地改革等国家热点政策挂钩，是多方政策重点倾斜的政策洼地，使得项目可以获得各项政策支持来推动保障开发。

在功能业态上，集合农业种植生产、农业科创研发、农产品交易流通、农业休闲旅游、农业创意文化、田园居住生活等多个功能于一体，强调生产、生活、生态业态的科学配比，资本方得以在“卖资产”和“做产业”上合理平衡。

在开发运营上，一般由一个主体全面统筹，采取区域综合开发的模式分期滚动开发，并整合农业科技企业、农业服务企业、科技服务企业、文化创意企业等多方资源共同运营其中的单个项目，分散风险、共享收益。

在项目选址上，重点选择位于中心城市周边，区位交通便利、旅游资源丰富、生产资源丰富、农业基础好的地区，一方面可以依托中心城市的人口集聚力带来消费人群，另一方面能依托设施配套优势有效调动区域产业资源集聚，推动项目发展。

在客群定位上，招引以农业科技企业、创业创新企业、科研机构、配套服务企业在内的产业客群，同时吸引游客等消费客群，真正形成产业效应，集聚人口和产业主体。

五、典型市民农庄——成都多利桃花源

（1）项目概况成都多利桃花源位于成都市郫都区红光街道白云村，项目占地2275亩。通过土地整理可用于产业发展的集体经营性建设用地330亩，规划建设约10万平方米近800套的家庭农庄；已合法取得182亩集体经营性建设用地，完成92亩集体建设用地约1.9万平方米农庄开发建设，一期27套、二期123套市民农庄产品已交付使用。

（2）“农业+”产业模式该项目以绿色有机农业为基础，农文旅融合发展为支撑，市民农庄与精品民宿、度假酒店为载体，打造集生产生活生态深度融合、农业文化旅游“三位一体”的乡村振兴典范，2020年德泓咨询调研时项目已建成1000亩绿色有机农业产业园区、13万平方米温室大棚、1万平方米分拣配送中心和300亩农文旅融合发展示范区。具体产业生态和效益如下图：

（3）用地及开发方式项目遵循“小规模、组团式、生态化、微田园”的规划建设理念，突出川西林盘、生态水系和田园风光，依据川自然规〔2019〕2号文四川省关于“点状用地”助推乡村振兴的指导意见，实践“点状用地”路径，成都多利桃花源一期取得的4宗地共19.7亩集体经营性建设用地，平均每个地块约5亩，农户宅基地腾退成本约50万元/亩，加上政府收取的土地增值收益调节金和契税，土地综合成本约68万元/亩。创新运用国家农村土地改革试点政策，利用集体经营性建设用地开发，项目通过当地发改委立项，合法获取集体土地不动产权证书、乡村建设规划许可证书、乡村建设施工许可证，竣工验收及备案后通过通过集体经营性建设用地房地一体不动产权转移登记销售给法人。开发方式得到国家发改委、农业农村部、自然资源部等部委领导及省市领导的充分认可。