乡村振兴课题（七）丨乡村振兴项目调研之养老度假小镇篇——走进乌镇雅园
●○ 区 位 概 况 ○●
项目位于项目位于浙江省嘉兴市桐乡的国家5A级景区乌镇，地处上海、杭州、苏州等长三角核心城市群的中心位置，距离上海虹桥机场110公里，距离杭州65公里，距离苏州80公里，距离乌镇东栅景区1.5公里，西栅景区3.0公里，交通十分便利，地理位置优越。
项目区位图
●○ 单 位 简 介 ○●
雅达国际健康生态产业园主要由雅达国际控股有限公司投资开发，乌镇雅园由雅达国际控股有限公司和蓝绿双城集团合作开发。
雅达国际控股有限公司成立于2011年4月13日，是养老及健康服务业的大型投资公司，由和谐基金（IDG资本管理）、红杉资本和云锋基金为主要股东共同出资成立。雅达国际拥有雄厚的股东背景和资本实力，联合国内外的医疗资源，汲取国际养老产业成功经验，运用先进的运营管理理念和创新机制，纵深整合行业资源，拓展延伸产业链，致力于推动养老及健康服务业在中国的发展。
绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）（股票代码03900.HK），1995年成立于杭州，是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业。 绿城中国坚持“品质为先”的理念，先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东，布局房地产上下游业务，形成重资产、轻资产和“绿城+”三大板块。重资产板块聚焦房产开发业务，轻资产板块以代建业务为核心，“绿城+”板块为两者提供强力支撑，上游加强产业整合，下游提升服务内涵。
历经26年的发展，绿城中国总资产规模超3000亿元，净资产超650亿元，“绿城”品牌价值达868亿元，并连续16年荣获“中国房地产百强企业综合实力TOP10”，连续17年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP10”，连续9年荣获“中国房地产顾客满意度领先品牌”，多年荣获“社会责任感企业”等殊荣。
蓝城房产建设管理集团有限公司（即蓝城集团）成立于2010年9月8日，是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成。
蓝城立足理想小镇建设及轻资产运营，以20余年服务全产业链为资源基础，以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心，提供以房地产产品开发为依托的全生命周期、全产业链的一站式综合生活服务。
美好生活综合服务商
蓝城以“美好生活综合服务商”为企业愿景，秉承“仁慈普爱，真善至美”的企业核心价值观，以“为伙伴创造平台、为家人创造价值、为城乡创造美丽、为社会创造财富”为企业使命，致力于成为美好生活的组织者、推动者、引领者。中国小镇开发先行者 蓝城聚焦复合式理想小镇建设，首创镇长生活服务体系，以“众筹、共建、自治、分享”为原则，设立生活设计（建设）委员会，通过健康、教育、产业、商业、物业五大生活服务平台，构建自循环的小镇生态圈，打造“飘落人间的天堂”。
中国房地产轻资产运营引领企业
2019年蓝城品牌价值达162亿元。2015-2016连续两年获“中国房地产轻资产运营引领企业”；2016-2019连续四年荣获“中国房地产城镇化运营引领企业”。
●○ 项 目 定 位 ○●
乌镇雅园强调“朴”“拙”“秀”的田园意向，以还原生活、还原环境为方式，以文化、艺术为内涵，以“颐养天年，乐学人生”为主旨，打造“颐养”、“田园”、“闲居”于一体的学院式养老度假特色小镇。作为中国养老小镇产品开发的样本，项目除了承继了宋式风格的秀雅景观，乌镇雅园的另一个核心特点就是独树一帜的学院风，将哈佛、剑桥小镇这种学院气质营造在项目里的，打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这一个全新的养老地产模式，从而树立了自己中国养老的标杆项目的地位。
乌镇雅园局部效果图
●○ 顶 层 设 计 ○●
雅达国际健康生态产业园是雅达国际在国内投资建设的首个复合型休闲健康养老主题园区，产业园位于浙江省桐乡市乌镇镇白马墩村，项目占地1500亩，累计投入约75亿元人民币。2012年6月全面推进开发建设，截止目前康复医院、 ALILA酒店、颐乐学院及养生养老社区部分于2014年起陆续投入使用。整个园区突出“阳光、空气、水系、植被、水鸟”的生态主题。
●○ 功 能 布 局 ○●
产业园规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，涵盖雅达国际康复医院、护理养老中心、ALILA酒店、文创中心、乌镇雅园养生养老社区以及颐乐学院6个板块。
●○ 项 目 组 成 ○●
一、乌镇雅园
依托雅达国际健康生态产业园，乌镇雅园项目总占地面积650亩，其中住宅500亩，老年大学150亩；主要包括养老居住区和颐乐学院等。
乌镇雅园总建筑面积约62万方，总户数4790户。采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。
乌镇雅园项目实景图（一）颐乐学院 颐乐学院占地150亩，由17栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成，学院总体按照书院建筑形制布局；总建面3.5万平方米，投资2.5亿元，可同时容纳3000人上课活动。1、功能规划 项目规划有文化学习、健康医疗、休闲娱乐、运动健身、餐饮服务和社区商业等功能。
（1）健康服务
颐乐学院为老人提供全周期的颐养健康服务，服务内容包括健康体检、健康关怀，健康促进和健康管家等。
（2）课程体系
颐乐学院内餐饮娱乐、社交会展功能等一应俱全，课程设置方面更是依托杭州师范大学的教育合作支持，专业系统地设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容，辅以学生会俱乐部活动等，以实现老年人的老有所“养”，老有所“乐”，老有所“为”和老有所“学”。
颐乐学院课程体系
2、项目规划
项目规划分为老年大学教学区、健康医疗区、休闲娱乐区、运动健身区、餐饮服务区、社区商业区等六大功能区。
颐乐学院鸟瞰图
（1）学院有能容纳400多人的大礼堂，小会堂，静休堂、棋牌楼，游泳馆、健身房、网球场和健康中心馆、中央广场、小商业街等。
颐乐学院室内体育馆
颐乐学院配套
（2）颐乐学院是一种“类老年大学”的形式。以学校为组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，开展适合老年人身心健康的各类活动，从而构建一种崭新的老年生活模式。让退休后的老人重新回到“校园”，继续体验那种自由、无压力，相互交流的生活，同时也可以参加俱乐部组织、协会来丰富精神世界。
乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造。
颐：通过精心设计的健康管理、医疗护理、居家生活三重服务体系，建立一种全新的养生系统。让老年人身心健康，青春焕发。
乐：精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天、每周、每月、每年层出不穷，让老年人快乐常在。
学：用学校的组织形式，重新规划老年人的退休生活，使其在自主的学习中，获得充分的交流和愉悦。
为：通过园区内外途径，帮助老年人发挥余热，重回社会，获得自我价值，赢得尊重，真正实现“老有所为”。
雅园内的每个人都有机会成为老师，将来会有近60%的老师来自小区内有特长的业主。“授之以渔”和“教学相长”在乌镇雅园中的颐乐学院每天都发生，这也让住户们的晚年生活更多姿多彩，银发族每天都充满活力。
除此以外，学院外面还租有几十亩的地做农场：老人们每年花550元，就能有15㎡的农场小天地，除了学院内提供的课程和活动项目，老人们在农场种点自己喜欢的农作物，感受“复得返自然”。
（二）养老居住区
1、产品类型：
项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力户型以95平方和77平方米为主，2梯4户，全部绿城精装品质，项目配套有建筑面积逾2万平方米颐乐学院，旨在为广大业主搭建圈层交友、健康向上、多姿多彩的生活平台，营造温馨舒适、开心乐观、悠然自在的生活享受。
一期别墅61套，2015年交付，目前总价在1000-1200万；
多层公寓1500套，2013年开盘，2016年交付，多层销售的比较早，7000元-8000元，早期周边房价2000元-3000元；
小高层公寓3500套，2016年开盘，2020年1月交付，均价26000元-27000元，现在周边新开盘房价为23000元-24000元。
多层公寓实景图
2、物业费：
物业费住宅3.5元/平方米·月，别墅4元/平方米·月，包含养老的基础管家服务，入住前通知管家打扫房间准备入住，管家雇佣的保洁人员收费。3、适老化设计：
房间内的进户门宽，各个屋子间衔接处没有高差的设计，还有每个屋子都有的紧急报警按钮。
雅园连廊实景图
雅园连廊的设置可直通各栋楼入口，既方便老人们行动和聊天，又避免雨天出行不便。
雅园连廊实景图
4、特色商业区
特色商业区规划创意来自于乌镇东栅和西栅景区的模式，延续了乌镇特有的婉约与灵动，将湿地公园与商业休闲体验相结合，商业街店面可租可售，业主直租或者租房中心负责出租，价格2000元-5000元每月，根据店面大小不同租金不同。
特色商业区实景图
二、雅达国际康复医院 雅达国际康复医院占地约200亩，总建筑面积7.3万方，总投资约7亿元。由综合主楼、病房楼、服务楼、专家楼、老年门诊及松龄医养（护理）中心等8幢楼宇组成，规划有348张床位，医院从德国引进国际先进康复理念和医疗技术，邀请包括前德国柏林医院院长（Mauriz）等专家团队参与康复治疗。 松龄医养（护理）中心目前开发50个护理床位，由香港松龄护老集团服务运营。 雅园可以满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。
让长者人群都实现“老有所医”：健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照。
雅达国际医院实景图
项目规划：规划区域包括骨科区域、神经科区域和中央功能区域。
雅达国际医院项目布局
雅达国际医院房间
三、阿丽拉乌镇酒店
阿丽拉乌镇酒店位于乌镇雅达国际健康生态产业园内，是由雅达投资建设，国际知名精品酒店管理集团Alila运营管理的高端度假酒店。阿丽拉乌镇以江南村落为原型，保留传统聚落空间形态、基本元素、建筑尺度和色彩关系，并在此之上以“抽象”为主题对传统空间再造的可能性进行探索。
阿丽拉乌镇酒店四、青年广场
雅达·青年广场定位高品质都市商业生活综合体，总建筑面积约7.5万平米，引进具有特色性、主题性、参与性、娱乐性的商业服务项目，打造集文化休闲、餐饮购物、生活居住、商务会展等功能于一体的综合性项目。五、雅达书院
雅达书院是一所当代文化书院，崇尚“君子安雅，以雅致达”的雅文化理念，致力于将高雅艺术融入生活。以艺术、设计和文创产业为依托，开展品牌运营、教育培训等，倡导具备当代性的生活美学。
雅达书院
●○ 深 度 交 流 ○●
实地调研结束后，蓝城集团执行总裁——傅林江针对乌镇雅园项目就项目定位、项目建设历程、项目规划等板块进行了解析。
深度交流
一、项目规模
雅达国际健康生态产业园总占地面积1500亩，乌镇雅园占地650亩地，土地性质70年住宅。其中养生养老社区500亩，颐乐学院150亩；项目总建筑面积62万方，总户数4790户。
二、项目历程
2012年8月取得土地并开工，2014年10月首期公寓交付、颐乐学院开学。截止目前，实现销售71.2亿元，已交付3852套住宅，计划于2020年1月全面交付。 项目规划之初，将居家、社区、机构三位一体统筹考虑。从建筑、精装设计都导入适老化标准配置，同步着手创建服务体系的标准化，建设了初步完善的养老服务标准化服务系统。
三、设计风格
乌镇雅园居住单元建筑风格和室內风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名髙校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段人生中最美好的大学时光。
新民国学院风的整体设计风格
四、服务体系
（一）服务组成
乌镇雅园养老服务体系包括颐乐特色服务和颐居生活服务两大服务商，健康管理、课程学习、乐活服务、社会参与服务、园区文化建设、颐老特色服务、基础园区服务、专项定制服务、家政服务等九大类、31小类、百余项服务。
（二）收费情况
1、棋牌室10元6小时/人，包间15元/6小时；
2、卡拉ok10元/3小时·人；
3、免费的电影放映，有放映厅；
4、交房时给予2个免费体检名额；
5、交房后新业主免费使用健康促进馆、运动馆6个月，运动馆由新加坡星洲国际健身集团运营；6个月后健身运动馆100元/月·人，入住业主可享受10天免费游泳学习；
6、理疗馆80岁以上老年人免费；
7、业主租种菜园，550元/150平方米·年；
8、舞蹈教室上课200-500元/人·年……
●○ 调 研 总 结 ○●
一、项目优势
（一）区位优势
项目位于项目位于浙江省嘉兴市桐乡的国家5A级景区乌镇，地处上海、杭州、苏州等长三角核心城市群的中心位置，距离上海虹桥机场、杭州、苏州均在1小时间交通圈内，距离乌镇东栅景区1.5公里，西栅景区3.0公里，交通便利，优质客源充足，地理位置优越。
（二）融汇优势养老资源·打通医养结合通道
乌镇雅园推行的是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。作为园区整体投资方，雅达国际是一家专注于康复医疗和养老产业的投资公司，雅达在资金和医疗资源上的优势让许多企业难以企及。雅达国际康复医院和国际养老中心建成后引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。
如果说颐乐学院带给长者的是重焕活力的园区生活，那么国际标准化的医疗条件则让愿意在雅园养老的长者没有了后顾之忧。这种医养结合的发展模式，也将成为了养老产业发展的一大趋势，正因为此使得雅园养老住区售价远高于周边及桐乡市区同类产品价格。
（三）颐、乐、学、为·开创中国“学院式养老”的先河
随着中国人口老龄化程度的加快，社会对养老服务的要求也在提高。特别是中高收入的老年人群，认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平，都不能满足他们日益提高的养老需求。
针对老年人的这一变化，结合国际先进理念，为了满足老年人养老、精神文化需求，绿城·乌镇雅园推出了“学院式养老”——颐乐学院。以“颐、乐、学、为”核心理念，以学校的组织方式，把园区内老年人的日常生活、学习、娱乐都调动起来，开展的课程更是以系划分，按各自不同特点设置了营养、社科、艺术、体育等课程。
（四）活力健康园区·颠覆国人对传统养老的理解
作为中国首个复合型健康养生主题园区，乌镇雅园颠覆了国人对传统养老的理解。在乌镇雅园，这里不仅有完善配套优势，还有传统居家的归属感与安定，更重要的是这里的颐乐学院与医疗资源都是其他项目无可复制的存在。乌镇雅园希望每位来这里的长者都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学，可以继续学习和圆梦。
二、项目困境
（一）前期整体谋划不够精准
项目前期侧重从空间角度谋划项目，时间角度、后期运营的谋划不够精准，给项目后期运营造成一些困境。
（二）养老板块过盛
项目医疗配套、颐乐配套规模过盛，投资过大，以至于养老板块对整个项目的收益造成很大压力。
