德泓观察 | 以智慧社区为代表的城市更新投融资模式

精彩原创 2023年7月3日下午8:02

渐进式的推进城市更新意味着要在城市更新工作中下足“绣花功夫”，做足精细化管理。那么，智慧社区作为城市更新的最基本单元，是城市精细化治理的“最后一公里”，以其为代表的城市更新投融资应该如何做？

什么样的城市才是宜居、幸福，值得年轻人托付的城市？郑州市近期出台了→《郑州市城市更新实施办法 (试行)的通知》，无独有偶，杭州、宁波、还有上海、三亚多地也纷纷出台相关政策，支持城市更新建设。自2021年8月，沉寂了一段时间的城市更新，似乎又被按上了加速键。从各地文件看，现在的城市更新建设又有了什么变化呢？首先，严控大拆大建。城市更新的发展理念越来越重视把城市作为”有机生命体”，以延续文化历史脉络，保护传承为主，以拆旧建新为辅，加强片区统筹。其次，渐进式的推进城市更新就意味着要在城市更新工作中下足绣花功夫，做足精细化管理。

那么，智慧社区作为城市更新的最基本单元，是城市精细化治理的“最后一公里”，成为了当下城市更新主流方向。

智慧社区内涵

智慧社区是利用新一代信息化技术，实现城市市政基础设施和公共服务的数字化、网络化、智能化、互动化和协同化，提高居民生活的幸福感和获得感。其运用场景主要体现两个方面：

1、智慧安防

近两年，尤其郑州7.20为代表的城市安全事故频发，愈发让人认识到城市市政基础设施，如供排水、燃气、热力、管廊等地下基础设施作为城市生命线的重要性，以及对其进行实时监测的迫切性。

智慧社区的建设可以城市利用物联网技术，结合数字化手段，对城市地下基础设施实现快速报警和精确定位。及早发现管控安全隐患，防范事故发生，提高城市安全保障能力。

2、智能生态系统

除了智慧安防之外，智慧社区的建设更多的是通过一系列新型基础设施建设，基于数字化、网络化、智能化的智慧社区管理，提升社区管理效能，建立智能生态系统，从而减少社区公共事件发生，促进数字经济发展，实现共建、共治、共享的社会新局面。

智慧社区融资模式

1、投资人+EPC/股权合作+EPC/ABO+投资人+EPC

无论是“投资人+EPC”还是“ABO+投资人+EPC”，其实质都是在“F+EPC模式”上演变和衍生而来的。“F+EPC”因为本质上的“垫资实施”的特征，在《政府投资条例》出台后，已经难以为继。即使有些地方又搞了些“工程价款延付结算”的小手段，但是，在严控地方债务风险的当下，“F+EPC”模式下的合规性问题就越来越难以回避。投资人+EPC/股权合作+EPC/ABO+投资人+EPC，从形式上都表现为政企合作模式，总承包人是投资人，是企业自主投资行为，而不是融资的“工具人”，这种方式可以在一定程度上规避项目合规性的风险。

这种模式下，有两种基本表现形式：

一种形式是以PPP和特许经营方式为主，地方政府通过公开竞争方式，授权社会资本方参与项目的投资、建设和运营；另外一种更常见的就是政府授权+股权合作+EPC方式，地方政府授权本地国有平台公司，由平台公司通过公开竞争方式，选择社会投资方共同组建项目公司，由项目公司负责项目的融资、建设与运营，项目收益主要来自运营收入和中央预算内投资的专项补贴。

2、专项债

以政府为实施主体，通过城市更新专项债或财政资金+专项债形式进行投资。智慧社区发行专项债的难点在于，实现项目收益自平衡的难度大。通过对已发行的智慧社区专项债券调研，智慧社区专项债券主要收入来源可以包括停车位租赁收入、充电桩服务费、广告位租赁收入、线上服务收入、智能快递柜收入、以及社区配套用房出租收入，售热收入等。

3、政策性银行融资

以国开行为主的政策性银行，一直对城市更新项目给予了全力支持。开发性金融工具是，与发行专项债相比，政策性银行融资按照市场化原则，以投放基金方式作为股权融资参与到项目中，不由政府资金兜底，在债务风险管控方面，相对自由度更大。

政策性开发性金融工具与专项债券在投向领域上基本一致，更重要的是政策性开发性金融工具可为发行专项债的智慧社区项目做资本金搭桥，避免让优质的项目等钱，从而尽快形成有效投资。
同时，政策性开发性金融工具也可以与专项债形成“债贷结合”的模式，对于因额度限制无法获得支持的好项目，给予资金支持。

案例介绍

开封市顺和回族区智慧社区项目

项目业主：

开封市顺和回族区住房和城乡建设局

建设内容：

社区党建一体机100套。社区安防摄像头建设3000台，NVR网络视频录像设备240台，边缘算法服务器160套。社区车辆识别闸机硬件200套。人行人脸识别门禁300套，社区室外信息发布大屏424套。社区建设立体停车场，车位1600个。社区电动汽车充电桩500套，电动自行车充电桩2000套。智慧消防系统社区消防电气火灾系统2000套，无线烟感10000个。社区关爱老人套装1000套，智能设备300套、非智能设备1500套，物流快递柜360套，区级应急指挥系统1套。小区网络接入设备212套，智慧社区运营中心大屏1套，办公电脑终端10套。街道社区服务中心室内智慧屏45套，小区广告位424个。

资金来源：

项目总投资为17630.08万元。其中，资本金5630.08万元，占总投资30%以上，专项债券融资12000万元。

收入来源：

立体停车位租赁收入、充电桩服务费和广告位租赁收入，预期收入33113万元。